财新传媒
位置:博客 > 袁裕来 > 最高法判例:国有土地上房屋的评估价值一般包含其所在土地价值,除非房屋所占土地合法且超出容积率

最高法判例:国有土地上房屋的评估价值一般包含其所在土地价值,除非房屋所占土地合法且超出容积率

 判要点】

国有土地上房屋的评估价值一般包含了其所在土地的价值,除非涉案房屋所占土地合法,且大于该地段所允许的容积率,则对于超出部分可以考虑给予适当补偿。

 

 

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

(2020)最高法行申9362号

再审申请人(一审原告、二审上诉人)丁建文,女,1932年2月1日出生,汉族,住山东省潍坊市奎文区。

委托诉讼代理人贾飞,北京市京师律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人)潍坊市奎文区人民政府,住所地山东省潍坊市奎文区胜利东街4919号。

法定代表人高永干,该区人民政府区长。

再审申请人丁建文因诉潍坊市奎文区人民政府(以下简称奎文区政府)房屋征收补偿一案,不服山东省高级人民法院(2019)鲁行终1574号行政判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

丁建文向本院申请再审称:1.原审法院认定事实错误。包括评估机构选取不合法,被征收房屋征收补偿价值的房地产估价报告、安置房的价值的房地产估价报告、分户评估报告不合法,对自建面积41.97平方米及院落46.06平方米未予补偿。2.原审法院适用法律错误。奎文区政府作出的潍奎政征补字〔2018〕24号《潍坊市奎文区人民政府房屋征收补偿决定书》(以下简称《补偿决定》)并未对再审申请人土地使用权部分进行补偿,原审法院认定征收补偿合法属于适用法律错误。综上,请求撤销一、二审判决,依法改判或发回重审,支持再审申请人的所有诉讼请求。

本院认为,本案的核心问题系被申请人作出的被诉《补偿决定》是否合法。主要涉及三个问题:一是评估机构的选定是否合法;二是房屋评估报告是否合法;三是再审申请人主张被诉《补偿决定》未对其土地使用权和自建建筑进行补偿的问题。

(一)关于评估机构的选定是否合法的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款规定,房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的,通过多数决定、随机选定等方式确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定,房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定;在规定时间内协商不成的,由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定,或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中,涉案房屋征收部门山东省潍坊市奎文区住房和城乡建设局在被征收片区张贴公示了《潍坊市老市府东院片区房屋征收评估机构选取工作通知》。因在规定期限内,被征收人未能协商选取评估机构,征收部门决定采取投票的方式选定评估机构,并根据被征收人投票的结果选定了评估机构,选定程序符合法律法规规定。故再审申请人关于评估机构选取不合法的主张,本院不予支持。

(二)关于房屋评估报告是否合法的问题。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。本案中,山东金庆房地产土地评估测绘有限公司对各被征收房屋的证载面积、实测面积、评估单价、评估价值、附属物评估价值、装修评估价值及迁移费进行了评估确认后,作出了相应的分户评估报告,征收部门向再审申请人依法进行了送达,并明确注明了申请复估及鉴定的权利。再审申请人如对该评估报告结论不服,应依法向房地产价格评估机构申请复核评估,但其未向房地产价格评估机构申请复核评估,且没有提交证据证明该评估报告对涉案房屋的价值评估程序违法或者评估结果明显不当。因此,再审申请人关于被征收房屋补偿价值的房地产估价报告、分户评估报告不合法的主张不能成立。至于再审申请人提出的安置房房地产估价报告不合法的主张,缺乏事实根据,亦不能成立。

(三)关于再审申请人主张对其土地使用权未予补偿的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第一款规定,被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。据此,国有土地上房屋的评估价值一般包含了其所在土地的价值,除非涉案房屋所占土地合法,且大于该地段所允许的容积率,则对于超出部分可以考虑给予适当补偿。但本案中,再审申请人并未提供其所占院落合法以及是否超出容积率的证据。而评估机构在对涉案被征收房屋进行评估时,已经按照其所处区位的市场价格评估确定了被征收房屋价值,土地使用权作为影响被征收房屋价值的因素已纳入了考量。故再审申请人提出的该项主张,本院不予支持。

(四)关于再审申请人主张自建建筑未予补偿的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条第二款规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,不予补偿。本案中,再审申请人在院落内自建建筑经奎文区规划局确认未办理相关手续,依法可不予补偿。奎文区政府形成专题会议纪要,对未登记建筑参照之前的做法,按照成本价格予以补偿,并不违反法律规定。由于再审申请人未配合评估机构估价师入户查勘,导致未对未登记建筑及院墙价值进行评估,原审法院据此认为,按照《补偿决定》,奎文区政府可在入户评估后再行补偿,并未侵害其合法权益,亦无不当。

综上,再审申请人丁建文的再审申请不符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条规定的情形。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定,裁定如下:

驳回再审申请人丁建文的再审申请。

审判长  李智明

审判员  阎 巍

审判员  仝 蕾

二〇二〇年十一月三日

法官助理    骆芳菲

书记员        余艺苑



推荐 0