注：人们对于房地产新政寄托了很大的期望，然而结果却大失所望。各地纷纷出台了调控新政，规定居民家庭只能购买一套新商品住房，这一规定是否合法本来就值得争议，按照合同法规定，只要不违反法律、行政法规，合同就是合法有效的，房屋买卖合同也是如此，不予办理登记等等实在没有法律依据。从事交易活动的自由，是人民的基本权利，那些城市人民政府凭什么予以限制呢？

更加令人悲伤的是，这种违法行政根本达不到平抑房价的目的。 

叶檀：行政权力的自娱自乐罢了

2010-10-19 8:23:03　来源: 南都周刊

房地产新政细则要想收效，必须动既得利益者的蛋糕，必须通过房产税与货币手段平抑市场。

按：10月7日，上海出台楼市调控新政细则，规定居民家庭只能购买一套新商品住房，此前，深圳也出台了类似的限购政策。为了压制房价，政府剑走偏锋，直接运用行政权力，业界、学界对此一片哗然之声。南都周刊特约评论，从市场原理与调控技艺的角度，剖析限购房政策的不合理处。 

经济观察 | 叶檀 

对于过热的房地产市场，运用行政、法律与市场的手段进行调控未尝不可，但最近出台的限购房政策，却犯下双重过错：以一刀切的行政手段，行违背市场规律之事，结果将是，既无法达到抑制房价的目的，还会颠覆房地产新政理该蕴涵的基本价值观。 

北京、上海、深圳、厦门等城市最新出台的房地产细则，不约而同地祭出限购大旗，这是房产过热可以暂时限购套数政策的延续，也是遵从9月29日房地产新政统一指令的必然结果。 

各地细则大同小异，北京“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”；上海“自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女，下同)只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)”；厦门限购政策从2010年10月1日起实行。 

这是一项莫名其妙的政策，以粗暴的行政手段撕裂了房地产调控的合理性。 

限购政策不符合市场逻辑。限购一套房的目标很明确，是为了抑制投资与投机性购房，不幸的是，限购政策完全无法起到抑制投资与投机性购房的作用。 

各城市出台的限购房没有区分已经持有的物业套数，不管是尚未购房的居民，还是拥有七八套住房的居民，一律可以再购一套新商品房，与其说这是对房地产投资的抑制，不如说是对投资者的鼓励，他们不必多付出成本，还能够再拥有一套住房的购买权。没有已购房基数的限定，限购政策反而成为拓展房地产市场的手段。 

显然，限购政策潜台词是有关方面认可房价在上升，而且还会继续上升，因此以限购一套房的方式对试图多吃多占多买者进行惩罚。绝望的房地产限购政策无疑向市场暗示，起码目前的市场仍有拓展的空间，拓展的范围就是城市居民新购的商品房。 

9月29日新政出台后，与4月出台的“史上最严厉房地产新政”出台效果大致相同，除深穗等城市之外大部分城市商品房成交量急挫，但价格依然坚挺。这说明市场仍处于观望阶段，在全球货币发行量有增无减的情况下，出台限购政策有害无利。 

要抑制房地产投资，有很多合法、合理、合乎规则的办法，以体现政府的公信力与正确的价值观，价值观中包括对法律、对规则、对市场的尊重。 

如动用货币手段，严格控制国内的通胀压力，使房地产市场价格失去上升动力。如动用规则中已有的财税手段，对拥有两套以上住房者征收物业税，以体现多占用资源者多纳税的公平原则，使房地产市场回归到消费者需求为主体的健康市场。 

很可惜，新政以来我国的房产税一直雷声大雨点小，传闻中出台的税率仅为0.4%左右，远低于国际平均水准，这将大大增强投资者对未来的收益预期，更糟糕的是，如此低的固定税率，将使房产税蜕变为多如牛毛的房地产税费中的一项，而不是大众所寄望的摆脱土地财政的体制性改革。 

房地产调控从来不是单独的事件，而是与中国收入分配体制密切相关，不合理的收入体制加上投机的税收政策纵容了投机者。有房产研究机构指出，我国25%的购房直接由现金支付，4月新政后北京有60%的二手房交易由现金支付。如果按照王小鲁提出的5.4万亿灰色收入计，可以撬动的杠杆在10万亿元人民币以上。而大部分国有单位与政府机构拥有福利性质的住房，冠之以商品房之名。特权阶层与灰色收入的存在，加上宽松的货币政策，便挑起房地产投资的熊熊大火。 

房地产新政细则要想收效，必须动既得利益者的蛋糕，必须通过房产税与货币手段平抑市场，以限购房政策抑制房价只不过是行政权力的自娱自乐罢了。限购房新政没有区别不同的购房阶层，不加区别对所有居民一刀切，是对政府价值观、对市场效用的双重伤害。 

（叶檀，知名经济评论员。出版过历史方面的书籍，从2000年左右走出书斋，在报纸上撰写经济类评论。）