【裁判要旨】1.《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中第五条规定了同一房屋连续多次转移登记行为的可诉性问题，在多次转移登记中，首次登记行为是基础，如果不审查首次登记行为，其他后续多次转移登记行为的合法性无法确定，因此，仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，不符合行政诉讼起诉条件，人民法院不予受理。国有土地使用权登记与房屋登记均属于不动产登记，性质相同，故对同一宗国有土地使用权多次转移登记的，应按上述规定中体现的立法精神，比照处理。即相关利害关系人应对首次转移登记行为提起行政诉讼；也可对首次转移登记行为及后续转移登记一并提起行政诉讼，人民法院均应依法受理。但其如未对首次转移登记行为提起行政诉讼，仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，则因该后续转移登记行为并不直接导致其权利义务现实变化，故不符合行政诉讼起诉条件，人民法院应裁定驳回其起诉。2.当事人因债权转让而获得债权及相应的国有土地抵押权的，其对抵押土地享有的权益为优先受偿权，即通过拍卖、变卖抵押土地的价款优先受偿，保障其债权的实现。故当其通过法院拍卖抵押土地等执行方式实现了优先受偿权，民事案件执行终结的情况下，其享有的土地抵押权的利益已实现，此时，其再对涉案土地主张权益已没有权利基础。如其以对涉案土地享有抵押权为由，要求撤销涉案土地国有土地使用证而提起行政诉讼的，因此时其与涉案土地颁证行为之间没有法律上的利害关系，故不具有原告主体资格。

陕西省高级人民法院

行 政 裁 定 书

（2017）陕行终118号

上诉人（原审原告）：汉中市华建房地产开发有限责任公司。住所地：陕西省汉中市汉台区莲湖路华建大厦**。

法定代表人：杨春茂，该公司总经理。

委托代理人：杨志敏，该公司执行董事。

委托代理人：李永昌，该公司法律顾问（诉讼期间因病死亡）。

被上诉人（原审被告）：汉中市人民政府。住所地：陕西省汉中市汉台区民主街**。

法定代表人：方红卫，该市市长。

委托代理人：吴双贵，该市人民政府工作人员。

委托代理人：封卫宏，陕西兢业律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：汉中市正中物业管理开发有限公司。。住所地：陕西省汉中市汉台区康复路**

法定代表人：黎敏，该公司执行董事。

委托代理人：黄勇，陕西恒爱律师事务所律师。

上诉人汉中市华建房地产开发有限责任公司（以下简称华建公司）因诉被上诉人汉中市人民政府（以下简称汉中市政府）、汉中市正中物业管理开发有限公司（以下简称正中物业公司）颁发国有土地使用证一案，不服西安铁路运输中级法院（2016）陕71行初44号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华建公司的法定代表人杨春茂、委托代理人杨志敏、李永昌，被上诉人汉中市政府的委托代理人吴双贵、封卫宏，被上诉人正中物业公司的委托代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：1999年3月31日，汉中纺织品公司向汉中市申报发证办书面申请：“我司所有土地使用证，因管理人员调动于98年初丢失，现已于99年3月31日登报声明作废。现申请补发，请办理为盼”。1999年8月2日，汉中市政府土地登记审批表对汉中纺织品公司补发土地使用证“同意发证”。1999年5月17日，汉中市土地管理局汉市土籍发（1999）9号文件，同意：汉中市鑫源房地产开发有限责任公司受让汉中纺织品公司国有土地使用权1341平方米，用于商住楼综合开发。2000年6月14日，汉中市土地管理局汉市土籍发（2000）18号文件同意：将汉中市鑫源房地产开发有限责任公司位于汉台区北团结街中段东侧国有出让土地使用权面积1341平方米，依法调拨给汉中市海安房地产开发有限责任公司，用于商住楼开发。同日，汉中市政府为海安房地产公司颁发汉市国用（土）字第0033XX号国有土地使用证，证载用地面积“壹仟叁佰贰拾平方米”。2010年9月2日，海安房地产公司向汉中市政府申请，将该公司名下第0033XX号土地证使用者变更为“同一法人名下的”正中物业公司。2010年9月27日，汉中市政府为正中物业公司颁发汉市国用（土）字第6456号国有土地使用证。

另查，2000年6月13日，原工行汉中支行、汉中纺织品公司、海安房地产公司就汉中纺织品公司与海安房地产公司在汉中纺织品土地上进行房地产开发事宜达成协议，约定：“1.区工行同意纺司开发房地产脱困方案，并应积极支持配合开发方案的实施；2.海安公司应在6月25日前将50万元转入市纺司在区工行营业部开立的基本账户，款到后其中37.76万元再转入电子食品厂账户由原工行扣收贷款本息，42670.50元由纺司用转账支票支付区工行因起诉市纺司及电子食品厂的诉讼费及执行费；3.区工行在收讫上述款项后2日内同市纺司到市中院办理撤诉手续；4.本次房地产开发占地12亩，其中应过户给海安公司3.5亩。在海安公司办理开工手续及过户土地时，区工行应提供土地证并出具相关证明，对开发剩余的土地，市纺司应在8月31日前重新办理在工行抵押的一切手续”。

2015年9月1日，原告华建公司向法院起诉，请求撤销汉中市政府为正中物业公司颁发第6456号土地证。

原审认为：一、关于起诉期限问题：2010年9月27日，汉中市政府依海安公司申请，对该公司名下第0033XX号土地证的使用权人变更登记为正中物业公司，并为正中物业公司颁发第6456号土地证。对该行政行为，被告汉中市政府没有证据证明原告华建公司知道或者应当知道起诉期限的起算时间。汉中市政府及第三人正中物业公司辩称华建公司知道为海安公司颁发第0033XX号土地证的时间，不能用以认定原告华建公司知道或者应当知道汉中市政府颁发第6456号土地证的时间，因颁发第0033XX号土地证与本案原告华建公司诉讼请求要求撤销的第6456号土地证的行政行为，系属不同的行政行为。故被告汉中市政府及第三人正中物业公司关于原告诉讼超过起诉期限的辩解没有事实依据，不予采信。二、关于第6456号土地证颁发的合法性问题：《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定“人民法院审理行政案件，对行政行为合法性进行审查”，原告诉讼请求审查的是汉中市政府颁发的第6456号土地证的合法性问题。依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权”的规定，汉中市政府具备颁发国有土地使用权证的法定职权。汉中市政府根据海安房地产公司申请，对其名下第0033XX号土地证使用权人进行变更登记，并颁发第6456号土地证。汉中市政府该变更登记行为未违反土地法关于变更登记的相关规定。原告华建公司诉讼请求撤销第6456号土地证，没有事实及法律依据，不予支持。原告华建公司陈述汉中市政府2010年9月27日前诸多行政行为，非属本案审理范围，本案不予审查。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回原告华建公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告华建公司承担。

上诉人华建公司上诉称：（一）原审判决认定事实不清。1.1999年，汉中纺织品公司以其原土地证遗失为由，申领新证。被上诉人汉中市政府土地登记机关，明知该公司的土地证在原工行汉中支行抵押，仍为其补发土地证的行为违法。2.原审认定的海安公司、原工行汉中支行、汉中纺织品公司三方签订的协议，实际并未实施。且汉中市国土局在未出示原工行汉中支行书面同意转让证明的情形下，颁发第003374号土地证的行为违法。3.2003年4月，陕西省高级人民法院（2003）陕民二初字第6号民事裁定，将汉中纺织品公司抵押登记项下15050平方米土地查封。该裁定已送达汉中市国土资源局。但该局仍于2010年，又为第三人正中物业公司办理了第6456号土地证，该宗土地在抵押、查封土地范围内，故该颁证行为明显违法。（二）原审判决适用法律错误。原审判决认为，原审诉讼请求是要求撤销第6456号土地证，故颁发该证之前诸多行政行为不属于案件审理范围的观点，是不符合行政诉讼法规定的，法院应当对前期一系列违法发证行为进行审查。（三）华建公司具有本案原告主体资格。原工行汉中支行将其与汉中纺织品公司的债权抵押权转让给华融西安办事处。2005年，华融西安办事处又转让给华建公司。因此，原工行汉中支行原拥有的权利均应由华建公司继受。汉中纺织品公司或其他案外人侵犯原工行汉中支行的债权及抵押权的行为，华建公司有追索的权利。虽然侵权行为发生在华建公司接受债权之前，但华建公司仍可以自己名义主张。且在2012年12月《10号移交资产通知》中确定，向华建公司移交资产范围中，土地部分只剔除汉台区政府征用的1190.67平方米土地。可见，涉案诉争土地是包含在移交资产范围内的，证明华建公司对涉案诉争土地享有权益。故请求撤销原判，发回重审或依法改判。

被上诉人汉中市政府辩称：（一）1999年5月，鑫源公司与汉中纺织品公司联合开发房地产，并受让汉中纺织品公司1341平方米国有土地使用权，取得国有土地使用证。2000年5月，鑫源公司与汉中纺织品公司中止联建。原工行汉中支行、汉中纺织品公司、海安公司三方达成协议，同意由海安公司对上述土地进行开发并办理过户。同年6月，汉中市土地管理局将该宗土地调拨给海安公司，并颁发第003374号土地证，同时注销鑫源公司原国有土地使用证。2010年9月，汉中市政府根据海安公司申请，将该宗土地使用权人变更为同一法定代表人名下的正中物业公司，并颁发了第6465号土地证，同时注销海安公司第003374号土地证。故汉中市政府给第三人正中物业公司办理第6465号土地证的行为合法。（二）华建公司认为汉中市政府多个行政行为违法，但没有提供证据证明。且在一个行政诉讼案件中，不能对多个独立的行政行为进行审查，原审判决正确。华建公司如对其他独立的行政行为不服，可另案诉讼。故请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人正中物业公司称：（一）上诉人华建公司与涉案土地没有利害关系，不具有原审原告主体资格。1.汉中纺织品公司原为该宗土地的合法使用人。1999年5月，鑫源公司合法受让该宗土地。2000年6月，该宗土地被依法调拨给海安公司，并给海安公司颁发第003374号土地证，注销原鑫源公司土地证。2010年9月，为发挥土地效用，海安公司申请将该宗土地使用权人，变更为同一法定代表人的正中物业公司名下，并颁发了第6456号土地证，故第6456号土地证并非该宗土地的首次颁证。2.2003年华融西安办事处才提起民事诉讼，而海安公司于2000年就已经合法持有该宗土地第003374号土地证，故陕西省高级人民法院裁定查封的土地，不应包含属于海安公司的土地。2005年，陕西省高级人民法院（2004）陕执一民字第46-9号民事裁定书，对汉中纺织品公司拍卖土地面积进行补正，将第003374号土地证项下土地面积从拍卖面积中扣除。故上诉人华建公司于2005年通过竞买的土地，也不包含海安公司名下该宗土地部分。因此，上诉人华建公司对诉争土地没有任何权益，无权对该宗土地的颁证行为提起行政诉讼。（二）1996年6月，汉中纺织品公司以第0015XX号土地证办理了一年的抵押登记。抵押期满后，对于登记部门来讲，超过登记有效期，抵押登记行为不再有行政效力。故汉中纺织品公司1999年3月以土地证丢失为由申请补发土地证，此时该宗土地未被查封，登记部门予以补发并不违法。（三）即使汉中纺织品公司于2000年之前将诉争土地受让给鑫源公司属于无权处分，也是民事案件范畴。海安公司善意取得该宗土地，其权利应受法律保护。故请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明：1995年，汉中市纺织品总公司（原陕西省汉中地区纺织品总公司，以下简称为汉中纺织品公司）以划拨方式取得15050平方米国有土地使用权，汉中市政府为其颁发了汉市国用（土）字第0015XX号国有土地使用证（以下简称第0015XX号土地证）。

1996年6月5日，汉中纺织品公司与原中国工商银行汉中市支行（（地改市后变更为工行汉中市汉台区支行以下简称为原工行汉中支行）签订借款合同，借款829万元，借款期限一年。双方还签订了借款抵押协议，约定以汉中纺织品公司上述土地及房屋作抵押，抵押期限自1996年6月5日至1997年6月4日止。1996年6月22日，汉中市土地管理局为双方办理了汉市土抵登第044号土地使用权抵押登记证（土地面积15050平方米）及房屋他项权证等。1997年6月，汉中纺织品公司未按约还款，遂向原工行汉中支行函告，继续以上述抵押物为该贷款抵押担保,未再办理抵押登记。

1999年3月，汉中纺织品公司以其第0015XX号土地证丢失为由，申请补发土地证。同年8月，汉中市政府向其颁发汉市国用（土）字第2954号国有土地使用证，土地证载面积不变。此后，因汉中纺织品公司与汉中市鑫源房地产开发公司（以下简称鑫源公司）签订协议，联合开发房地产。1999年5月，汉中市土地管理局作出汉市土籍发（1999）9号《关于汉中市鑫源房地产开发有限责任公司与汉中市纺织品总公司联合开发国有土地使用权的批复》，同意鑫源公司受让汉中纺织品公司国有土地使用权1341平方米，用于商住综合开发。一次性补办国有土地使用权出让手续，出让总金额40242元，出让期50年。汉中市政府为鑫源公司颁发了汉市国用（土）字第2987号国有土地使用证（以下简称第2987号土地证）。同时，注销汉中纺织品公司汉市国用（土）字第2954号国有土地使用证，给该公司剩余部分土地颁发了汉市国用土字第003013号国有土地使用证。

1999年9月，因汉中纺织品公司一直未按约还款，原工行汉中支行就包含上述借款合同在内的共五份借款合同项下所欠1048.3万元及利息提起诉讼，要求汉中纺织品公司还款。为此，汉中纺织品公司向汉中市政府紧急报告，争取调解或撤诉。2000年5月，原工行汉中支行向其上级汉中分行保全办作了《关于汉中市纺织品总公司诉讼案进展情况的报告》，认为实施房地产开发对其保全资产有利。因汉中纺织品公司与鑫源公司停止联合开发房地产，2000年6月13日，汉中纺织品公司、原工行汉中支行、海安房地产开发公司（以下简称海安公司）三方，就“汉中纺织品公司与海安公司联合在汉中纺织品公司土地上（已作为工行贷款抵押物）进行房地产开发事宜”达成协议。约定：“1、工行同意汉中纺织品公司开发房地产脱困方案，并积极支持配合开发方案的实施。2、海安公司应在6月25日前将50万元转入汉中纺织品公司在工行营业部开立的基本账户，款到后其中37.76万元再转入电子保健品厂账户由工行扣收贷款本息，42670.50元由汉中纺织品公司用转账支票支付工行因起诉汉中纺织品公司及起诉电子保健品厂的诉讼费及执行费；3、工行在收讫上述款项后2日内同汉中纺织品公司一同到市中级法院办妥撤诉手续；4、本次房地产开发占地12亩，其中应过户给海安公司3.5亩。在海安公司办理开工手续及过户土地时，工行应提供土地证并出具有关证明；对开发剩余的土地，汉中纺织品公司应在8月31日前重新办理在工行抵押的一切手续，为确保工行债权在开发期间不被悬空，对将来项目建成后汉中纺织品公司有权拥有的房产，应通过办理在建工程抵押的方式先期抵押在工行；5、汉中纺织品公司重新办理贷款抵押手续的费用从海安公司转入的50万元扣除第2条所列各项支出后的剩余部分中开支，如果不足由汉中纺织品公司另行筹资补齐，如果有节余，用于支付之息。…本协议一式三份，三方签章后生效。”

2000年6月14日，汉中市土地管理局作出汉市土籍发（2000）18号批复，同意将鑫源公司1341平方米土地，依法调拨给海安公司，用于商住楼开发，土地出让期49年。汉中市政府为海安公司颁发了汉市国用土字第003374号国有土地使用证（以下简称第003374号土地证），证载面积1320平方米。注销鑫源公司第2987号土地证。

2000年8月，汉中市中级人民法院就上述借款担保纠纷案件，作出中止审理裁定。2001年6月，汉中市中级人民法院作出裁定，准许原工行汉中支行撤诉。

2000年至2002年期间，汉中纺织品公司又先后两次，分别向汉台区人民政府莲湖路建设工程指挥部办公室、华建公司出让土地。其中，2000年2月，汉中市土地管理局作出汉市土籍发（2000）5号《关于汉台区人民政府莲湖路建设工程指挥部办公室申请办理土地使用权过户登记的批复》，同意汉台区人民政府莲湖路建设工程指挥部办公室受让汉中纺织品公司1190.67平方米土地，出让金额11906.7元，出让期70年，并向其颁发了汉市国用土字第003313号国有土地使用证。2002年8月，汉中市国土资源局作出汉市土籍发（2002）28号《关于汉中市华建房地产有限责任公司受让汉中市纺织品总公司国有土地使用权的批复》，同意华建公司受让汉中纺织品公司1333.45平方米土地，出让总金额134678元，出让期70年，并向其颁发了汉市国用土字第4466号国有土地使用证。

2000年8月，原工行汉中支行将上述债权全部转让给中国华融资产管理公司西安办事处（以下简称华融西安办事处）。2003年，华融西安办事处向陕西省高级人民法院提起民事诉讼，要求汉中纺织品公司偿还上述借款。同年4月，华融西安办事处申请法院对汉中纺织品公司在借款时设立的抵押土地、房产进行诉讼保全。陕西省高级人民法院作出（2003）陕民二初字第6号民事裁定，对汉中纺织品公司位于汉中市汉台区北团结街、汉中市土地管理局汉市土抵登第044号土地使用权抵押登记证项下15050平方米土地及汉房他字第102261号房屋他项权证项下9042.73平方米房产予以查封。同年10月22日，陕西省高级人民法院作出（2003）陕民二初字第6号民事判决，该判决书中审理查明部分，载明上述三方协议内容。判决：一、原工行汉中支行与汉中纺织品公司签订的五份借款合同有效；债权转让协议有效。二、汉中纺织品公司为第五份借款合同设定的土地使用权、房产抵押担保有效。三、汉中纺织品公司在本判决生效后30日内向华融西安办事处偿付五份借款合同项下尚欠贷款1048.3万元及利息（计算至2003年3月20日），本息合计3030.35万元。四、驳回华融西安办事处要求借款合同相应保证人汉中食品总公司、汉中第二糖酒副食总公司、陕西第十建筑公司各自承担保证责任的诉讼请求。宣判后，各方当事人均未上诉。该判决生效后，华融西安办事处向陕西省高级人民法院申请执行。

在案件执行中，华融西安办事处又将上述债权转让给华建公司，并于2005年8月签订债权转让协议书。协议主要内容：“1、转让标的：本协议转让的标的为甲方（即华融西安办事处）拥有的对债务人的全部债权，本金为1048.3万元，利息（截止2005年6月20日）为2547.87万元，与上述主债权相应的抵押、担保等从权利同时转让。2、转让价款：双方同意以235万元转让上述债权。3、交付方式和期限：乙方（即上诉人华建公司）于本协议订立后至2005年8月31日前一次性支付债权转让价款，甲方在收到该款后，将甲方拥有的该笔债权资料交付乙方。…5、甲方声明：甲方就已知的转让债权及其从权利的一切相关情况均充分、真实的告知乙方…6、乙方声明：已对受让债权及其从权利的性质、金额、合法性、有效性、有无实现权利的法律障碍等一切相关事项进行了充分的调查、了解，同意按照受让债权的现状、手续、资料予以受让。…”同年9月，双方办理相关资料移交。

2005年9月，华融西安办事处向陕西省高级人民法院提出申请，请求将其与汉中纺织品公司执行案件中，申请执行人变更为华建公司。同年9月6日，陕西省高级人民法院作出（2004）陕执一民字第46-8号民事裁定，准予将申请执行人变更为华建公司。

因汉中纺织品公司一直无力还款，陕西省高级人民法院决定拍卖该公司抵押的土地及房产。执行中，因被执行人汉中纺织品公司对拍卖土地面积提出异议，2005年9月29日，陕西省高级人民法院作出（2004）陕执一民字第46-9号民事裁定，内容为：“本院依法对（2004）陕执一民字第46-5号民事裁定确定拍卖的土地使用权面积应予补正、更正，应从第0015XX号土地证中登记的15050平方米土地使用权中扣除被执行人于2000年6月14日出让给海安公司的1320平方米（土地证为：汉市国用土字第003374号）；扣除1190.67平方米（该部分于2000年3月出让给汉中市汉台区莲湖路建设工程指挥部，用于安置被拆迁回族居民，该土地使用证登记在汉台区莲湖路建设工程指挥部名下）；扣除被执行人2002年8月8日出让给华建公司的1333.45平方米（土地证为：汉市国用土字第4466号）。遂裁定，拍卖被执行人汉中纺织品公司的第0015XX号土地证下面积11205.88平方米土地使用权和面积为6567.27平方米地上建筑物。本裁定送达后立即生效。”同年11月17日，陕西省高级人民法院作出（2004）陕执一民字第46-13号民事裁定，确认华建公司在公开拍卖中以530万元竞买成交。且因被执行人除上述房地产外再无其他财产可供执行，申请执行人亦表示对其余债权不再执行，遂裁定：“1、解除对被执行人汉中纺织品公司第0015XX号土地证中项下面积11205.88平方米国有划拨土地使用权和汉房他字第102261号房屋他项权证项下剩余建筑面积为6567.27平方米房产的查封，将该房地产过户到买受人（申请执行人）华建公司名下；2、（2003）陕民二初字第6号民事判决书终结执行。本裁定送达后立即生效。”现上述拍卖土地的国有土地使用证已办理在华建公司名下。

2010年9月2日，海安公司因其名下第003374号土地证范围内土地无法开发建设，为方便管理并产生经济效益，申请将该宗土地的土地使用者，变更为同一法定代表人的正中物业公司名下。同年9月27日，汉中市政府为正中物业公司颁发了汉市国用土字第6456号国有土地使用证（以下简称第6456号土地证）。

2012年12月，汉中市国有企业改革领导小组办公室作出汉市企改办发（2012）10号《关于移交陕西省汉中市纺织品总公司抵押资产的通知》，载明：“华建公司出资配合汉中市政府完成汉中纺织品公司大部分职工的安置工作，现汉中纺织品公司按照陕西省高级人民法院生效裁定，向华建公司办理抵押资产移交手续。移交的抵押资产范围，以陕西省高级人民法院认可并在拍卖中采用的陕西诚信资产评估有限公司出具的《陕西省汉中市纺织品总公司抵押资产评估报告》（陕诚评报字（2004）第5号）确定资产范围为准等”。该评估报告载明：“本次评估范围是汉中纺织品公司2003年12月31日的不动产，具体包括房屋建筑物、土地。土地清查结论为，通过调查土地实际面积13859.33平方米，原因是1999年被汉台区政府征用1190.67平方米，用于安置当时被拆迁的回民。”

以上事实，有汉市国用（土）字第0015XX号国有土地使用证、汉中纺织品公司补办土地证申请、汉市土抵登第044号土地使用权抵押登记证、汉中市土地管理局关于鑫源公司与汉中纺织品公司联合开发国有土地使用权的批复（汉市土籍发【1999】9号）、汉中市土地管理局关于将鑫源公司土地依法调拨给海安公司的批复（汉市土籍发【2000】18号）、汉中市土地管理局关于汉台区人民政府莲湖路建设工程指挥部办公室申请办理土地使用权过户登记的批复（汉市土籍发【2000】5号）、汉中市国土资源局关于华建公司受让汉中纺织品公司国有土地使用权的批复（汉市土籍发【2002】28号）、汉市国用（土）字第003374号国有土地使用证、变更土地登记审批表、海安公司向汉中市政府土地使用权申报登记发证办公室提交的变更土地使用者申请、汉市国用（土）字第6456号国有土地使用证、陕西省高级人民法院（2003）陕民二初字第6号民事判决书、陕西省高级人民法院（2004）陕执一民字第46-9号民事裁定书、陕西省高级人民法院（2004）陕执一民字第46-13号民事裁定书、华融西安办事处与华建公司债权转让协议书、汉中市国有企业改革领导小组办公室关于移交汉中纺织品公司抵押资产的通知（汉市企改办发【2012】10号）、庭审笔录、谈话笔录等证据材料在卷佐证。

本院认为：本案系因华建公司不服土地转移登记行为引起的行政诉讼，又结合华建公司的主张，本案主要涉及以下问题：

一、涉案的第6456号土地证对华建公司的权利义务是否产生影响

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”该条规定了连续登记行为的可诉性问题。在多次转移登记中，首次登记是第二次登记的依据，第二次登记又是之后登记的依据，以此类推。如果不审查首次登记行为，其他多次后续转移登记行为的合法性无法确定；如果仅审查首次登记之后的后续转移登记行为，亦无法从根本上查明事实，解决登记行为的合法性问题。此外，多次的后续转移登记行为往往并不直接导致原房屋权利人、原利害关系人权利义务关系现实的变动，也就是说对原房屋权利人、原利害关系人的权利义务并不产生实际的影响。因此，仅对后续转移登记行为提起行政诉讼的，不符合行政诉讼的起诉条件，人民法院应不予受理。土地登记与房屋登记均属不动产登记，性质相同。所以，对同一土地多次转移登记的，应按照上述规定中体现的立法精神，比照处理。本案中，1999年，汉中纺织品公司与鑫源公司联合开发房地产。同年5月，汉中市土地管理局作出汉市土籍发（1999）9号土地批复，同意鑫源公司受让汉中纺织品公司1341平方米土地，汉中市政府给鑫源公司颁发第2987号土地证。2000年6月，因鑫源公司退出联建，汉中纺织品公司、原工行汉中支行、海安公司三方签订协议，在汉中纺织品公司土地上进行房地产开发，约定给海安公司过户3.5亩土地。汉中市土地管理局作出汉市土籍发（2000）18号土地批复，同意将鑫源公司1341平方米土地，依法调拨给海安公司，用于商住楼开发。汉中市政府给海安公司颁发了第003374号土地证。2010年9月，海安公司又申请将该宗土地进行使用权人名称变更登记，变更为正中物业公司名下，并办理了第6456号土地证。华建公司现提起行政诉讼，要求撤销第6456号土地证。华建公司作为债权转让的受让人，其所主张承继的原在第0015XX号土地证上设定的抵押权，并由此形成的原相关权利义务关系，从上述土地转移登记的事实看，实际上早在鑫源公司办理完成涉案土地转移登记并取得第2987号土地证时，就已发生了变化，即华建公司承继权利的最初转让方原工行汉中支行原在第0015XX号土地证上设定抵押权的土地被转移登记。此后的土地转移登记虽然发生了土地权利人的变化，但相对于原土地抵押权人和承继权利人而言，权利义务关系没有发生新的变化。况且，华建公司在2005年9月陕西省高级人民法院执行其受让的债权时，就已经知道涉案土地登记在海安公司名下。对陕西省高级人民法院作出（2004）陕执一民字第46-9号民事裁定，将海安公司第003374号土地证证载1320平方米的土地，从第0015XX号土地证中登记的土地面积中扣除，亦未提出异议。现华建公司对将海安公司第003374号土地证除权利人不同外，其他登记内容相同的转移登记第6456号土地证提起诉讼，因上所述，该行为对其权利义务不产生新的影响，故此诉不应受理。已经受理的，应裁定驳回起诉。

二、华建公司与涉案的第6456号土地证有无利害关系，是否为本案的适格原告

《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，华建公司并非涉案被诉第6456号土地证的相对人，也与该颁证行为之间没有法律上的利害关系，故不具有本案原告资格。

首先，本案中，原工行汉中支行将其对汉中纺织品公司的债权转让给华融西安办事处，华融西安办事处又将该债权转让给华建公司。即华建公司对汉中纺织品公司享有的是债权及相应的抵押权，且该债权及抵押权均来源于原工行汉中支行，并以原工行汉中支行的权利为限。1996年，因原工行汉中支行与汉中纺织品公司签订借款抵押协议，故汉中纺织品公司将其名下15050平方米国有土地使用权作抵押。后因汉中纺织品公司未能按期还款，2000年，汉中纺织品公司、原工行汉中支行、海安公司三方签订协议，约定由汉中纺织品公司与海安公司在已作为原工行汉中支行贷款抵押物的土地上进行房地产开发，房地产开发占地12亩，其中过户给海安公司3.5亩。协议签订后，虽未重新办理抵押登记，但三方对在原抵押土地上进行房地产开发，并给海安公司过户3.5亩土地的合意是明确的。原工行汉中支行对原抵押土地面积发生的变化是知道且同意的。

其次，华建公司通过债权转让获得的是债权及相应的抵押权，现已通过执行取得优先受偿权。因本案发生在《中华人民共和国物权法》实施前，根据当时实施的《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”据此，抵押权的特点为不转移抵押财产的占有；抵押权为优先受偿的权利，即债务人不履行债务时，抵押权人可就该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。本案中，华建公司受让的债权已通过陕西省高级人民法院拍卖汉中纺织品公司抵押的房地产得以部分实现，未实现的债权，华建公司也表示不再执行，陕西省高级人民法院据此亦裁定解除对汉中纺织品公司第0015XX号土地证中面积11205.88平方米土地使用权等的查封，将该房地产过户到华建公司名下；原民事判决书终结执行。0015XX可见0015XX，华建公司在作为抵押权人的优先受偿权已经实现，民事案件执行终结的情况下，其对涉案土地主张权益已没有权利基础。故2010年9月，汉中市政府依海安公司申请，将涉案土地变更土地权利人为正中物业公司并颁发第6456号土地证的行政行为，与华建公司没有法律上的利害关系，华建公司不具备本案原告主体资格。

华建公司认为依照《陕西省汉中市纺织品总公司抵押资产评估报告》（陕诚评报字（2004）第5号）其享有诉争土地上权益的上诉理由，经查，该评估报告载明本次评估范围是汉中纺织品公司2003年12月31日的不动产。但陕西省高级人民法院于2005年作出的（2004）陕执一民字第46-9号、（2004）陕执一民字第46-13号两份民事裁定中已将诉争土地面积予以扣除，并拍卖剩余部分土地，如前述，华建公司并未提出异议。2012年，汉中市国有企业改革领导小组办公室作出的汉市企改办发（2012）10号《关于移交陕西省汉中市纺织品总公司抵押资产的通知》，载明汉中纺织品公司按照陕西省高级人民法院生效裁定，向华建公司办理抵押资产移交手续。而法院生效裁定中不包含诉争土地部分，故华建公司此节上诉理由不能成立。

综上，根据华建公司起诉时实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第一项、第八项规定，有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；……。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项规定，提起行政诉讼应当符合下列条件：原告是符合行政诉讼法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织。由于华建公司的起诉，不符合上述规定，原审法院受理，并作出实体判决，属于适用法律错误，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十三条第一项之规定，裁定如下：

一、撤销西安铁路运输中级法院（2016）陕71行初44号行政判决；

二、驳回汉中市华建房地产开发有限责任公司的起诉。

一审案件受理费50元，二审案件受理费50元，退还汉中市华建房地产开发有限责任公司。

本裁定为终审裁定。

审　判　长　　肖宏果

审　判　员　　马小莉

代理审判员　　马　萍

二〇一八年十二月六日

书　记　员　　铁梦瑶