【裁判要旨】

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第九条第一款规定，行政诉讼法第二十条规定的“因不动产提起的行政诉讼”是指,因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。该条款虽然是对行政诉讼法第二十条的解释，但也同样适用于第四十六条第二款，即适用二十年最长保护期限的案件仅限于“因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。”直管公房是由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。从现行公有房屋管理制度和公有住宅承租实践看，公有住房承租人享有的租赁权具有准物权性质，公有住房承租人变更行为涉及原承租人的重大居住权益及其他合法权益，其实际效果与导致不动产物权变动的行政行为类似。当事人对该变更行为不服提起行政诉讼，属于“因不动产提起诉讼的案件”并适用《行政诉讼法》第四十六条第二款规定的二十年最长起诉期限。

【裁判文书】

中华人民共和国最高人民法院

行 政 裁 定 书

（2017）最高法行申3851号

再审申请人（一审原告、二审上诉人)：刘仲秋。

委托诉讼代理人：刘书明，北京市西城区牛街街道法律服务所工作人员。

再审被申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京市西城区人民政府。住所地：北京市西城区二龙路**号。

法定代表人：王少峰，该区人民政府区长。

委托诉讼代理人：葛寅秋，北京市西城区人民政府法制办公室工作人员。

再审申请人刘仲秋因诉北京市西城区人民政府（以下简称西城区政府）公房承租人变更行为一案，不服北京市高级人民法院（2016）京行终4976号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。

刘仲秋向北京市第四中级人民法院（以下简称一审法院）起诉称，其退休前是北京国华商场有限责任公司职工，于1983年通过单位福利分房取得北京市西城区居仁里胡同12号院内南房第二间的承租权（以下简称案涉房屋）。其因1996年下岗后家庭生活困难无力支付房租，便将案涉房屋的承租房本交予宣房房屋经营公司天桥房管所管理员后搬到农村居住，由于身体多病及其他原因无暇顾及案涉房屋。2015年10月中旬，其子刘洋代理其补办案涉房屋的租赁契约时得知该房承租人早已发生变更。刘仲秋向北京宣房房屋管理公司（以下简称宣房公司）申请审核。2016年4月27日，宣房公司答复称，1998年4月已根据原告的申请将案涉房屋的承租人变更为其母张淑琴。刘仲秋否认张淑琴是其母亲，声称与张淑琴没有任何关系，认为西城区政府将案涉房屋的承租人变更为张淑琴侵害了其合法权益，请求撤销西城区政府变更案涉房屋承租人的行为。

一审法院查明，西城区居仁里12号院南房第二间是宣房公司二分部管理的直管公房，使用面积8.3平方米。1998年4月，案涉房屋承租人由刘仲秋变更为张淑琴。

一审法院认为，公民、法人或者其他组织应当在法定的起诉期限内提起行政诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。本案中，西城区政府于1998年4月将案涉房屋的承租人变更为张淑琴，刘仲秋于2016年8月1日才提起诉讼，显然已经超过了五年的起诉期限，故裁定驳回起诉。

刘仲秋不服一审裁定，向北京市高级人民法院提起上诉。该院以相同的理由裁定驳回上诉，维持一审裁定。

刘仲秋向本院申请再审称，一、二审法院以超过起诉期限为由裁定驳回起诉是错误的。本案是因公房承租纠纷引起的诉讼，应当属于因不动产提起的诉讼，不动产的权利应当包括直管公房承租权，直管公房的承租权与土地使用权都属于用益物权性质的财产权，涉及不动产的案件起诉期限为二十年。故请求撤销一、二审裁定书，依法审理本案。

西城区政府答辩称，涉案房屋为该单位直管公房。1998年4月，宣房公司天桥房管所（现为第二分公司）收到刘仲秋代其母张淑琴提交的申请，申请将涉案房屋承租人由刘仲秋更名为张淑琴。天桥房管所收到申请后，同意将涉案房屋承租人变更为张淑琴。被诉行为发生在1998年，而刘仲秋于2016年提起本案诉讼，已经明显超过起诉期限。且本案不属于行政诉讼受案范围。请求驳回刘仲秋的再审申请。

本院经审查认为，本案的争议焦点为针对直管公房承租权变更的行政行为提起的诉讼，是否属于“因不动产提起诉讼的案件”并适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的二十年最长起诉期限。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第九条第一款规定，行政诉讼法第二十条规定的“因不动产提起的行政诉讼”是指,因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。该条款虽然是对行政诉讼法第二十条的解释，但也同样适用于第四十六条第二款，即适用二十年最长保护期限的案件仅限于“因行政行为导致不动产物权变动而提起的诉讼。”案涉直管公房是由政府公房管理部门或政府授权经营管理单位依法直接进行经营和管理的国有房屋。从现行公有房屋管理制度和北京市公有住宅承租实践看，公有住房承租人享有的租赁权具有准物权性质，公有住房承租人变更行为涉及原承租人的重大居住权益及其他合法权益，其实际效果与导致不动产物权变动的行政行为类似。本案中，刘仲秋作为原直管公房的承租人，自称其原享有的承租权在不知情的情况下变更，且明确否认变更后的承租人与其有亲属关系。刘仲秋对该变更行为不服提起行政诉讼，应适用《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款规定的二十年的起诉期限。一、二审裁定适用该款规定的五年起诉期限确有错误，应予纠正。

最后，本案被诉行政行为是直管公房承租权变更行为，该行为属于有关行政主管机关依照相关规定和程序作出的涉及承租人占有、使用等权利的行政行为，涉及承租人的居住权等合法权益，应当属于行政诉讼的受案范围。西城区政府的答辩理由本院不予支持。

综上，刘仲秋的再审申请符合《中华人民共和国行政诉讼法》第九十一条第一项、第四项规定的情形。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第九十二条第二款之规定，裁定如下：

本案指令北京市高级人民法院再审。

审判长　　王振宇

审判员　　孙　江

审判员　　李纬华

二〇一八年十二月二十四日

书记员　　孔冰冰