关键词

行政/行政登记/物权登记/不动产登记/限制登记/物权法定

基本案情

2008年10月，昆山某某公司受让取得昆山市Ｃ25地块国有土地使用权（面积34223平方米），在该地块进行游站商业中心项目设。2013年10月，该公司向昆山市国土资源局提交了《地下商业情况说明》，申请将6754.91平方米地下空间用于地下商业开发，不对外进行销售。2013年11月，该公司、昆山市国土资源局、花桥开发区管委会签订补充协议，同意增加地下一层空间建设用地使用权，面积为6754.91平方米，用途为商业，该公司补交了土地出让金。

2015年10月，昆山市人民政府向该公司颁发了地下一层国有土地使用权证，在该证记事栏记载：不得对外分割销售。2016年6月，该公司领取了地下室1-43室的房屋所有权初始登记证明，每份登记证明的备注栏均载明：不得对外销售；如需进行二手房转让，必须先行征得花桥开发区管委会同意。2017年3月，该公司向昆山市国土资源局提交了游站商业中心地下室商业办理一份产证的不动产变更登记申请书，并提供了相关材料。昆山市国土资源局经审核后于2017年4月向该公司颁发了不动产权证书，记载：面积为土地使用权面积6754.91平方米/房屋建筑面积6754.91平方米；附记栏中注明：“新建，办理自用房手续，不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥开发区管委会同意。”该公司认为昆山市国土资源局于2017年4月向该公司颁发的不动产权证书上的附记内容限制了其物权，侵害了其合法权益，并导致其高息融资，故提起行政诉讼，请求人民法院撤销昆山市国土资源局颁发的上述不动产权证书上的附记内容，并赔偿损失。

江苏省苏州市姑苏区人民法院于2020年11月20日作出（2018）苏0508行初214号行政判决：一、撤销昆山市国土资源局于201年4月6日作出的不动产权证书附注栏中 “不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥开发区管委会同意”的内容。二驳回昆山某某公司其他诉讼请求。宣判后，各方均未上诉。判决已经生效。

裁判理由

法院生效裁判认为：案涉2017年不动产权属登记并非是简单的对2015年、2016年两次发证的合并换证，还涉及权利状态、附记事项的不同等变化，应属于变更登记，该变更登记对原告权利义务产生实际影响，属于可诉的行政行为。

《不动产登记暂行条例》第八条对不动产登记簿的记载事项已作出明确规定，登记中任何涉及对不动产的权利限制、提示的事项均必须有法律依据。本案中，昆山市国土资源局于2017年作出的案涉不动产登记的附记内容“不得对外销售。如需进行二手房转让，必须先行征得花桥开发区管委会同意”系对昆山某某公司物权的限制，不属于《不动产登记暂行条例》第八条规定的应当登记的涉及不动产权利限制的事项范围，该附记记载行为缺乏法律依据。基于对行政行为全面审查原则，人民法院在审理不涉及权利主体变动的行政变更登记诉讼案件中，有权对原登记行为中的错误登记事项一并审查并予以纠正。至于昆山某某公司与行政机关之间关于案涉不动产处置的约定、承诺，应通过其他途径依法处理。案涉不动产登记中限制的仅是不得销售，但不影响其出租、抵押等权利，昆山某某公司仍可进行相应利用、处分，且其所称相关损失与涉案登记行为并无直接的因果关系。

裁判要旨

不动产登记系对物权的公示，涉及民事、行政双重法律关系，既应遵循物权法定等民事法律规范，又应符合不动产登记相关行政法规。物权的种类和内容由法律规定，当事人无权通过约定变更物权的法定内容。登记机关如将缺乏法律依据的约定内容进行登记，有违物权法定原则，当事人请求撤销相关登记内容的，人民法院应予支持。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第116条、第217条、第240条
《不动产登记暂行条例》第2条、第8条第3款

一审：江苏省苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508行初214号行政判决（2020年11月20日）