起诉期限问题是房屋登记行政诉讼案件的重要问题之一，超过法定起诉期限且无行政诉讼法规定的可以扣除和延长的情形的应当裁定驳回起诉。实践中对房屋登记行为提起诉讼包括房屋登记机构不作为、不知房屋登记行为内容、涉及民行交叉问题等情形，不同情形下应如何计算起诉期限？本文从相关法律、案例以及观点等方面梳理相关知识点，供读者参阅。

法信 · 裁判规则

1.作为房屋登记行为基础的民事法律关系存在争议的，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内——邢映红诉德清县建设局注销抵押登记案

本案要旨：行政机关的职权发生转移，继续行使该职权的继受机关为被告；作为房屋登记行为基础的民事法律关系存在争议的，当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；当行政行为重大且明显违法而无效的，民事判决可以直接宣告无效；基于生效判决既判力理论，当事人可以直接依据生效民事判决单独提起行政赔偿诉讼。

审理法院：浙江省湖州市中级人民法院

案号：（2012）浙湖行受终字第1号

来源：《人民司法·案例》2013年第18期

2.被诉房屋登记行为以民事法律关系为基础的，计算行政诉讼起诉期限时应扣除民事争议处理期间——赵保洪诉天津市国土资源和房屋管理局撤销他项权登记案

本案要旨：审理对房屋登记行为提起的行政诉讼时，对于已先行解决过民事争议的案件，应适用《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条之规定，将解决民事争议的期间在行政诉讼起诉期限内予以扣除。

审理法院：天津市蓟州区人民法院

案号：（2011）蓟行初字第31号

来源：高憬宏主编：《审判案例研究》（第三卷），法律出版社2015年出版

3.不能达到排除合理怀疑程度的，应推定原告在特定时间不知道行政行为内容，起诉期限从其知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算——王增田诉内蒙古自治区乌兰浩特市房产管理局房屋行政登记案

本案要旨：被告或者第三人认为原告起诉超过法定期限的，应当承担举证责任，由其证明原告知道或者应当知道房屋已办理转移登记，但其提供的证据无法排除合理怀疑且原告予以否认的，应当推定原告在该特定时间不知道行政行为内容。原告不知道行政机关作出的行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算。

审理法院：内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市人民法院

来源：胡昌明主编：《裁判文书释法说理方法——<最高人民法院裁判文书释法说理指导意见>的案例解读》，人民法院出版社2018年出版

4.当事人向法院提起的民事诉讼所涉及的民事法律关系是房屋登记案件解决的基础法律关系，该民事争议处理期间不计算在行政起诉期限内——龚某某不服某市住房和城乡建设委员会房屋权属登记案

本案要旨：涉及房屋登记行为，在民事基础法律关系未解决的情况下，房屋登记行为正确与否，取决于民事行为的合法有效，当事人应当先解决民事争议，其解决民事争议的期间不计算在行政起诉期限内。在当事人无法证明自己曾就房屋登记案件提出过行政诉讼的情况下，当事人只要曾向法院提起过民事诉讼，而该民事诉讼所涉及的民事法律关系又是房屋登记案件解决的基础法律关系，则该民事争议处理期间就应当合理扣除。

审理法院：北京市第一中级人民法院

来源：北京市高级人民法院行政审判庭编：《行政诉讼案例研究（九）》，中国法制出版社2015年出版

5.行政相对人已知道被诉房屋登记行为的，不适用行政诉讼最长起诉期限的规定——兰州市第二中学诉兰州高新技术产业开发区建设和房产管理局房屋登记案

本案要旨：行政诉讼中不动产案件“二十年”或者其他案件“五年”最长起诉期限的规定，适用于公民、法人或者其他组织不知道行政行为内容的情形。行政相对人在此期间已经知道了被诉房屋登记行为，不适用二十年行政诉讼最长起诉期限的规定。

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法行申3127号

来源：中国裁判文书网 发布日期：2018-03-21

6.主张房屋登记行政诉讼起诉期限从行政相对人知道或应当知道行政行为侵害其合法权益起开始计算的，法院不予支持——王钜容、陈月笑诉广东省东莞市人民政府房屋权属登记案

本案要旨：行政诉讼法规定的起诉期限是从公民、法人或者其他组织知道或应当知道行政行为之日起开始计算，并非从知道或应当知道行政行为侵害其合法权益起开始计算。行政相对人认为其收到执行裁定书后，才确定房屋登记管理机关颁发《房屋所有权证》的行为直接影响其自身的合法权益，起诉期限应自此时起算的主张不能成立。

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法行申382号

来源：中国裁判文书网 发布日期：2017-11-24

7.因不动产提起的行政诉讼最长起诉期限为二十年，该期限不因任何其他原因中断或者延长——卢森国、卢森磊、卢清桂、卢兰因与都安县政府、高岭镇政府、卢森益房屋登记管理案

本案要旨：根据《行政诉讼法》第四十六条的规定，因不动产提起诉讼的案件，自行政行为作出之日起超过二十年的，人民法院不应予以受理。该条规定的二十年属于最长起诉期限，该期限不因任何其他原因中断或者延长。当事人提起诉讼的时间距离对房屋进行登记并颁发房屋产权证的行政行为作出的时间已超过二十年，超过了最长的起诉期限，应裁定驳回起诉。

审理法院：最高人民法院

案号：（2017）最高法行申6129号

来源：中国裁判文书网 发布日期：2017-11-20

8.当事人认为不动产登记机构不履行房屋登记职责提起行政诉讼，应当在不动产登记机构履行法定职责期限届满之日起六个月内提出——广州市白云第一建筑集团东瑞有限公司、梁志刚诉广州市规划和自然资源局房屋登记管理行为案

本案要旨：不动产登记机构办理不动产登记手续的期限应当是自受理登记申请之日起的30个工作日内。当事人认为不动产登记机构不履行房屋登记职责提起诉讼，应当在不动产登记机构履行法定职责期限届满之日起六个月内提出，其超过法定的起诉期限提起行政诉讼的，不符合起诉条件，法院应裁定不予立案。

审理法院：广州铁路运输中级法院 

案号：（2020）粤71行终1672号 

来源：中国裁判文书网 发布日期：2021-01-08

法信 ·专家观点

房屋登记行为涉及民行交叉的，当事人应当先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内

房屋登记行为往往涉及民行交叉问题，其本身起因源于物权登记行为中的原因区分制度。房屋已经物权登记，但纠纷引起由于房屋登记基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系，在民事基础法律关系未解决的情况下，房屋登记行为正确与否，取决于民事行为的合法有效，当事人应当先解决民事争议。民事争议解决后，当事人提起行政诉讼的，涉及提起行政诉讼的起诉期限问题，在民事争议解决期限合理扣除后计算是否超过行政诉讼的起诉期限。

公民之间、法人之间或者其他组织之间以及他们相互之间对房屋权属争议提起民事诉讼前或者民事诉讼中，当事人对该民事争议相关的房屋登记行为提起行政诉讼符合《行政诉讼法》第四十一条规定的起诉条件的，人民法院应当依法受理。

注：上文中“《行政诉讼法》第四十一条” 已被修改为《中华人民共和国行政诉讼法》（2017年修正）第四十九条

（摘自杨临萍：《<关于审理房屋登记案件若干问题的规定>理解与适用》，中国法制出版社2012年出版，第73页。）

法信 ·法律条文

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