关键词

行政/不履行法定职责/业委会备案/物业管理区域/法定程序/业主自治

基本案情

2017年9月23日，甲小区成立业主委员会（以下简称某业委会）。2019年7月，乙小区申请成立业主委员会，在筹备过程中因发现甲小区与乙小区共用一个消防池及相关设施。哈尔滨市松北区松祥街道办事处（以下简称松祥街道办）向松北区物业供热管理办公室发《关于乙小区是否可以成立业主委员会的函》。松北区物业供热管理办公室复函，经查阅乙小区相关规划设计图纸，其“消防给水系统，水源，水量，压力，火灾前十分钟用水由甲小区内消防水池，消防泵房高位消防水箱提供保证”，表明乙小区和甲小区设置的附属设施设备是共用的，无法分割独立使用，根据《哈尔滨市物业管理条例》第二十二条规定应当划分为一个物业管理区域。根据国务院《物业管理条例》第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会”，以及中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第七条“业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会”规定，甲小区与乙小区应共同成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。后松祥街道办分别于2020年8月7日和2020年8月14日，某业委会发出《关于某小区与乙小区共同成立一个业主大会的通知》和《关于停止某业委会换届选举工作的紧急通知》。2020年1012日，甲小区业主巩某某向松祥街道办邮寄某业委会换届选举申请备案材料。2020年10月13日，松祥街道办签收上述材料。2020年10月14日，松祥街道办将上诉材料退回。某业委会提起本案诉讼，请求判令松祥街道办依法履行对甲小区业主大会换届选举产生的业委会委员备案职责，并出具备案证明。

黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院于2022年11月20日作出（2022）黑0109行初20号行政判决：驳回某业委会的全部诉讼请求某业委会不服，提出上诉。黑龙江省哈尔滨市中级人民法院于2023年4月27日作出（2023）黑01行终22号行政判决：一、撤销一审决；二、责令松祥街道办接收某业委会提交的备案材料并于接收后五日内重新审查处理。

裁判理由

法院生效裁判认为：国务院《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《黑龙江省住宅物业管理条例》第九条第三款规定：“已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地县级物业行政主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际，在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。”本案中，2017年9月23日，甲小区成立业主委员会，并进行了备案。可见，甲小区已经划定了物业管理区域并依法成立了业主委员会。如甲小区物业管理区域确需调整，则应依照上述法律规定，由松北区物业行政主管部门会同松祥街道办，结合物业管理实际，在征求业主意见后确定物业管理区域并公告。松祥街道办以甲小区和乙小区应共同成立一个业主大会为由拒绝为换届选举后的某业委会备案，其前提条件应是甲小区和乙小区已经依法被划分为一个物业管理区域。然而，无论是松北区供热办向松祥街道办作出《关于都柏林小区业委会事宜的复函》，还是松祥街道办向某业委会作出的《关于停止某业委会换届选举工作的紧急通知》和《关于甲小区与乙小区共同成立一个业主大会的通知》，都并非依据《黑龙江省住宅物业管理条例》相关规定作出的对甲小区物业管理区域划分的调整决定。可见，甲小区与乙小区尚未被依法调整为一个物业管理区域。故松祥街道办以甲小区与乙小区已划分为一个物业管理区域需共同成立一个业主大会为由，拒绝为某业委会备案，属于认定事实不清。

裁判要旨

1.物业管理区域的划分和调整应遵守“考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素”的原则，并由省、自治区、直辖市制定具体办法。

2.未经具有法定职责机关依法定程序调整，已经划定的物业管理区域不得随意变更。业主虽然不是物业管理区域划分和调整的权利主体，但对于物业管理区域划分和调整具有法定程序上的否决权。

3.调整物业管理区域应结合实际情况，充分尊重业主意见，并依照法定程序，业主、业主委员会或业主大会对物业管理区域的调整享有申请行政复议和提起行政诉讼的权利。

关联索引

《物业管理条例》（国务院令第379号公布，第三次修订后自2018年3月19日起施行）第9条

一审：黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2022）黑0109行初20号行政判决（2022年11月20日）
      二审：黑龙江省哈尔滨市中级人民法院（2023）黑01行终22号行政判决（2023年4月27日）