能否用更正登记撤销不动产登记

本文发表于《中国不动产》2021年第3期

地方有一案例：1991年乙申请办理土地继承登记，申请表载明其为甲的独子。2014年另一继承人丙起诉乙侵犯其权益，法院认定甲有乙、丙、丁三个子女，判决明确各自的房产继承份额。由于已经过了20年最长诉讼时效，无法提起行政诉讼要求登记机构更正登记。丙持法院判决申请更正登记，但登记机构认为该判决属于民事判决，且丁下落不明，乙已去世，无法更正登记。后丙去世，其继承人要求先予以撤销登记，待确定继承份额后再予以登记。本案涉及更正登记与撤销登记区别，下面具文说明。

一、更正登记与撤销登记的区别

撤销登记和更正登记本质上都是由于登记簿的记载与实际情况不一致，但两者有很大的不同：

一是形式不同。撤销登记是更正登记簿错误的一种方式，包括注销原有的错误登记及回复到上一手登记状态两个步骤。更正登记则是直接对登记簿记载的权利人等事项进行变动，将错误登记更正为正确的登记。在首次登记错误时，如果适用更正登记，应明确记载正确的权利人。如果适用撤销登记，只需撤销现有权利人的登记簿记载，该不动产回复到无登记权利人的状态，其区别显而易见。

二是性质不同，更正登记是将不动产登记簿记载事项更正为与实际情况一致，而撤销登记并没有担负令登记簿记载与实际一致的任务，只是对已知存在的登记错误进行纠正，将原有的登记记录撤销，并退回到上一手的登记状态。至于该手登记状态是否反映了实际的权利情况，并非撤销登记所关心所要解决的问题。换句话说，撤销登记只知道登记错了，但不知道什么是正确的。更正登记不但知道登记错了，还知道正确的该怎么登记。

三是范围上不同。撤销登记属于将本次登记的登记簿全部记载事项注销，并采用上一手的登记簿记载事项。更正登记则可以对部分登记簿记载事项比如身份证号码、面积或者权利人进行更正，无须改变整个登记簿的记载事项。

四是权限上不同。撤销登记涉及相对人权利，必须受登记簿公信力约束，没有生效法律判决或正当行政程序登记机构不得擅自撤销。更正登记既可以依权利人或利害关系人申请，也可以依职权予以更正登记。对不涉及登记簿公信力的内容，属于登记人员笔误或疏漏，并有登记原因证明文件可以佐证的，登记人员可以直接依职权予以更正登记。

五是发生原因不同。并非所以的登记错误都可以适用撤销登记，对撤销登记的启动必须慎之又慎，严格把握。虽然在依法律行为发生物权变动的情形，只有进行不动产登记后才发生物权变动效力，但不可因此将不动产物权变动认为是登记机构赋予的权利。当事人签订合同等意思表示行为才是推动物权发生变动的内在原因，因此对登记人员接受贿赂、违反相关登记程序等行政上瑕疵并不能当然造成登记结果无效。不动产登记是行政行为，但属于不产生意思表示的程序性行政行为，一般行政行为的瑕疵并不会影响不动产登记的效力，必须是涉及到不动产登记原因可导致登记错误的瑕疵，比如合同无效、申请材料虚假，才会对登记效力产生影响，并可能导致撤销登记。而只要能证实登记簿存在错误就可以更正登记，既可以是权利人或利害关系人提出，也可以是登记机构依职权自行更正。

六是程序上不同。《不动产登记暂行条例实施细则》对更正登记有明确的规定。权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，向登记机构提交证实登记簿存在错误的材料等申请更正登记。登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正。登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正。撤销登记目前没有明确的规定，参考原《房屋登记办法》的规定，可以根据司法机关、行政机关、仲裁委员会出具的证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取不动产登记的文件撤销原不动产登记。但依据最高人民法院的有关判决，在撤销登记前需要履行告知听证等程序以保障登记名义权利人的知情权。建议可对行政机关依职权撤销登记等非司法机构认定的情形在撤销前召开听证会，听取名义权利人的意见，满足司法机关对撤销登记行政行为的正当程序要求。

二、如何正确适用更正登记和撤销登记

不动产登记簿除了权利变动效力外还具有权利推定效力。所谓权利推定效力，是指经依法记载在不动产登记簿上的权利推定为该权利的合法享有人，并由此引申出物权公示公信原则和善意取得制度。对于被错误记载在登记簿上的权利人，只要第三人是善意相信其具有权利，其接受权利的转让视为合法有效。

德国的《土地登记簿法》明确规定登记机关的登记决定具有形式拘束力。此种形式拘束力具有两层含义：其一，登记机构应受到登记决定的拘束，即使发现不动产登记簿存在错误，凡是涉及到权属的登记事项，原则上不能依职权进行更正（也就是说，登记机构原则上仅能依职权更正不涉及权属的事实错误）；其二，受登记决定影响的当事人仅有权对登记机构作出的不予登记决定向上一级法院提起抗告，而不得对登记机关作出的登记决定向上一级法院提出抗告，而只能通过民法典规定的更正登记制度来消除不动产登记簿的错误。日本将其限制在由于登记官的过失导致的错误或遗漏，对于其他得更正登记的事项则必须依赖当事人的申请方可进行。我国台湾地区土地登记规则规定，对登记的错误或疏漏，如果纯属登记人员记载时的疏忽，并有原始登记原因证明文件可稽者，可授权登记机关径行更正。后“大法官”认为违反宪法的法律保留和法律优位原则，应予废除。登记机构受其自身作出的登记决定的效力约束，非经法定程序不得擅自更正或者撤销。

权利推定是对登记簿的权利归属的推定，一般认为并未包括对登记簿记载的自然状况。自然状态是一种法律事实，不依权利人意思表示而改变，可以经过实际测量真实得出。登记簿记载与自然状态不一致，可以适用更正登记。登记簿记载事项除了自然状况的记载外，还包括权利人、权利性质等权利事项，应属于登记簿推定效力，不得由登记机构擅自更正。登记机构可以依据与登记簿记载不一致的登记原因证明文件进行更正，包括自然状况和权利事项记载。但登记不是确权，而是物权公示行为，藉此达到权利推定和物权变动的效力。最高人民法院《关于行政案件案由的暂行规定》明确，不动产登记属于行政登记，土地、矿藏、水流、滩涂、林地、林木、山岭、海域使用权权属确权属于行政裁决，这就把确权和登记的关系分清楚了。登记机构无权对权利归属进行判断和确定。如果登记原因被认定虚假、无效或被撤销的，应进行撤销登记。撤销登记是把现有登记簿记载事项全部注销并回复到上一手登记状态，但权利归属并未最终确定，需要等待法院或行政机关对物权归属进行最终确定后，按照司法文书或行政决定进行登记，与更正登记的内容不相符合。登记簿记载与法院作出的导致物权发生变动的形成判决不一致，登记机构根据法院判决进行的登记并非更正登记，而是依嘱托登记和宣示登记。

因此本案法院已认定乙系以虚假材料申请不动产转移登记，应予以撤销登记。鉴于目前权利人已经去世或下落不明，其继承人并未明确，不可适用更正登记。上一手权利人甲已经死亡，撤销登记会发生登记到死人名下的行为。但此登记并非依申请进行，而是带有确权性质的回复登记，无妨登记到死人名下，不必发证，待明确继承人后再予以转移登记。