关键词

行政/行政处罚/前期物业收费/政府指导价/价格违法

基本案情

重庆某佳物业管理有限公司（以下简称“某佳物业公司”）成立于2015年3月19日，经营范围包括物业管理等。2016年11月18日，某佳物业公司与重庆某聚房地产开发有限公司（以下简称“某聚公司”）签订《某小区前期物业服务合同》，该合同约定某小区住宅的物业服务收费标准实行政府指导价，高层电梯房服务标准为三级，花园洋房服务标准为四级，合同规定的服务标准包含履约满意率、监控视频保存期限、专职保安人员的数量及年龄构成、每年清掏化粪池次数等40项。该合同期限为2017年1月1日起至2021年12月31日届满。前期物业服务合同期限届满后，因未依法续聘或另聘物业服务人，某佳物业公司继续提供物业服务。

2022年1月16日，重庆市巴南区市场监督管理局（以下简称“巴南区市场监管局”）接到群众举报称某佳物业公司在某小区物业服务合同中存在欺诈行为的情况。接到举报次日至2022年3月期间，巴南区市场监管局对某佳物业公司进行调查，调查发现《某小区前期物业服务合同》载明的三、四级服务标准分别有二十余项不符合依法制定的《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）及其附件《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的相应三、四级标准，部分项目约定的内容实际为《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的一级、二级标准。同时，巴南区市场监管局对某佳物业公司2020年以来至2022年3月实际提供的物业服务开展情况进行抽查核实，发现履约满意率、监控视频保存期限、专职保安人员的数量及年龄构成、每年清掏化粪池次数等项目未达到其物业服务收费标准对应的三级、四级服务标准.

2022年4月14日，巴南区市场监管局向某佳物业公司送达《行政处罚告知书》，并于2022年4月19日进行听证。

2022年5月23日，巴南区市场监管局根据《中华人民共和国价格法》第三十九条、《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定，决定给予某佳物业公司责令立即改正违法行为、罚款35万元的行政处罚。某佳物业公司对该处罚决定不服申请行政复议。复议机关于2022年9月决定维持行政处罚。某佳物业公司不服行政复议决定，遂提起行政诉讼，请求法院依法撤销行政处罚决定和行政复议决定等。

重庆市渝中区人民法院于2023年6月6日作出(2022)渝0103行初192号行政判决：驳回原告某佳物业公司的诉讼请求。宣判后，某佳物业公司不服，提起上诉。重庆市第五中级人民法院于2023年10月13日作出(2023)渝05行终547号行政判决：驳回上诉，维持原判。

裁判理由

本案的争议焦点有二：一是案涉前期物业服务合同存续期间，以及期限届满后至行政机关开展调查的期间，应否实行政府指导价；二是某佳物业公司提供的案涉物业服务是否存在违反政府指导价的违法行为。

一、案涉前期物业服务合同存续期间和期限届满后至行政机关开展调查的期间，均应实行政府指导价

一方面，案涉前期物业服务合同存续期间，按照有关行政法规规定和前期物业服务合同本文的约定，应实行政府指导价。《中华人民共和国价格法》第十九条第三款规定：“地方定价目录由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门按照中央定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定，经本级人民政府审核同意，报国务院价格主管部门审定后公布。”《物业管理条例》（2016年修订）第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”在此基础上，结合《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）及其附件《重庆市住宅物业服务等级标准》，以及依法制定的相关规范性文件的规定，特定都市区前期物业服务收费实行政府指导价。

本案中，某佳物业公司系提供都市区住宅前期物业服务，按照前述规定应当实行政府指导价。此外，根据某佳物业公司与某小区开发商某聚公司签订的《某小区前期物业服务合同》约定，某佳物业公司为该小区提供物业服务的收费标准亦应当实行政府指导价。

另一方面，案涉前期物业服务合同期限届满后，按照有关法律规定以及合同文本的约定，仍然应当实行政府指导价。《中华人民共和国民法典》第九百四十八条规定：“物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期为不定期”。据此，前期物业服务合同期限届满，业主没有续聘或者另聘物业服务人的，前期物业服务人继续提供服务的，前期物业服务合同继续有效。

本案中，某佳物业公司与“某聚公司”签订《某小区前期物业服务合同》，该合同期限为2017年1月1日起至2021年12月31日满。案涉前期物业服务合同期限届满后，至行政机关开展价格违法调查并作出处罚决定的期间，某小区业主并未续聘或者另聘物业服务人，某佳物业公司系继续提供物业服务。因此，案涉前期物业服务合同继续有效。有鉴于此，因案涉前期物业服务合同在期限届满前应实行政府指导价，则其在期限届满后，仍然应当实行政府指导价。

二、某佳物业公司提供的案涉物业服务存在价格违法行为，应当受到行政处罚

价格法第三十九条规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价以及法定的价格干预措施、紧急措施的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以罚款；情节严重的，责令停业整顿。”国务院《价格违法行为行政处罚规定》第九条规定：“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿：......（十）不按照规定提供服务而收取费用的；......”。据此，对于经营者不按照规定执行政府指导价规定提供服务而收取费用的，属于价格违法行为，应当受到相应的处罚。

本案中，某佳物业公司为某小区实际提供的物业服务中，存在业主满意度测评开展情况、化粪池年度清掏次数、保安人员年龄结构、部分监控视频保存时长的物业服务标准低于《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的相应服务等级标准。同时，某佳物业公司案涉《某小区前期物业服务合同》约定的多项服务标准亦低于《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的相应服务等级标准。故某物业佳公司没有执行政府指导价，存在提供低等级服务而收取高等级物业费的行为，其物业服务经营行为存在“质价不符”的情形，应当受到行政处罚。

综上，案涉前期物业服务合同存续期间和期限届满后，均应实行政府指导价，某佳物业公司在前述期间内提供的案涉物业服务存在质次价高的情形，应当受到案涉行政处罚。故法院依法作出如上裁判。

裁判要旨

1.前期物业服务合同按照行政法规和地方性法规的规定应当实行政府指导价，且前期物业服务合同约定实行政府指导价，在前期物业服务合同期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，原物业服务人继续提供物业服务的，按照民法典第九百四十八条的规定，继续提供服务的期间应当继续实行政府指导价。

2.价格主管部门经调查和听证，认定前期物业服务人在前期物业服务合同存续期间，以及合同期限届满后继续提供服务的期间提供的物业服务低于应执行的政府指导价对应的服务标准，但按照政府指导价收取费用，构成不按照规定执行政府指导价的，依法予以行政处罚。相对人对该行政处罚不服提起诉讼请求撤销的，人民法院不予支持。

关联索引

《中华人民共和国民法典》第948条
《中华人民共和国价格法》第12条、第39条
 国务院《价格违法行为行政处罚规定》第9条

 一审：重庆市渝中区人民法院(2022)渝0103行初192号行政判决（2023年6月6日）
 二审：重庆市第五中级人民法院(2023)渝05行终547号行政判决（2023年10月13日）