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张玉明等诉上海市不动产登记局房地产抵押附记案

【裁判要点】

如果相关当事人没有分别去房地产登记机构办理抵押登记或者相关当事人对于抵押事项可能并不知悉,即相关利害关系人对“多宗房地产为同一债权抵押担保的”事实不予认可的话,那么在房地产抵押权登记证明附记栏里注记“余额抵押,根据抵押合同的约定,另有*区(县)(*坐落)的房地产共同为*数额的债权担保”,该附记的文字表述内容就会出现不周延的情形,可能引发不必要的行政争议。

 

上海市第三中级人民法院

行 政 判 决 书

2017)沪03行终21

上诉人(原审被告)上海市不动产登记局,住所地上海市黄浦区。

法定代表人宋唯。

委托代理人朱宏。

委托代理人袁秦艳。

上诉人(原审第三人)杨鸿辉,男,195728日出生,汉族,住上海市静安区。

被上诉人(原审原告)张玉明,男,19471029日出生,汉族,住上海市徐汇区。

被上诉人(原审原告)张华彦,男,1981115日出生,汉族,住上海市徐汇区。

上述两被上诉人共同委托代理人揭沪元。

被上诉人(原审第三人)卞秋芳,女,19631227日出生,汉族,住上海市长宁区。

上诉人上海市不动产登记局(以下简称“市登记局”)、杨鸿辉因房地产抵押登记一案,不服上海铁路运输法院(2016)7101行初231号行政判决,向本院提起上诉。本院于2017116日受理后,依法组成合议庭,于同年329日公开开庭审理了本案。上诉人市登记局的委托代理人朱宏、袁秦艳及上诉人杨鸿辉,被上诉人张玉明、张华彦的委托代理人揭沪元,被上诉人卞秋芳到庭参加诉讼。经上海市高级人民法院批准,本案延长审理期限3个月至2017717日止。本案现已审理终结。

原审查明:20141017日,卞秋芳为向杨鸿辉借款200万元(人民币,下同),共同至上海市普陀区房地产登记处(以下简称“普陀区登记处”)申请办理卞秋芳所有的上海市普陀区镇坪路XXXXXXXXX(以下简称“镇坪路房屋”)房地产抵押登记手续。登记部门收取了抵押双方提交的房地产登记申请书、卞秋芳和杨鸿辉的身份证明、镇坪路房屋房地产权证书、抵押借款合同等文件,并向申请人出具了房地产登记收件收据。上述文件中,房地产登记申请书、抵押借款合同没有张玉明、张华彦的签名。卞秋芳、杨鸿辉在提出房地产抵押登记申请时,没有提交张玉明、张华彦的房地产权证和张玉明、张华彦的身份证明,张玉明、张华彦也没有亲自到登记部门提出办理张玉明、张华彦所有房屋的抵押登记申请。20141021日,上海市房地产登记处作出登记证明号为普XXXXXXXXXXXX房地产抵押权登记(以下简称“被诉抵押登记”),登记证载明房地产抵押权人杨鸿辉,房地产权利人卞秋芳,房地产坐落镇坪路XXXXXXXXX室,建筑面积88.61平方米,债权数额200万元,债务履行期限20141017日至20151017日止,附记:余额抵押,根据抵押合同约定,另有蒲汇塘路XXX2103(以下简称“蒲汇塘路房屋”)的房地产共同为200万元的债权担保。

张玉明、张华彦于2016815日向原审法院起诉,认为上海市房地产登记处所作的被诉抵押登记将其所有的房屋作了余额抵押,严重侵犯了其合法权益,要求撤销被诉抵押登记。

原审认为:上海市房地产登记处负责本市房地产登记相关管理工作,区县房地产登记处接受上海市房地产登记处的委托具体办理房地产登记事务,2016108日起上海市房地产登记处的相关职能划入市登记局,因此,上海市房地产登记处具有作出涉案房地产抵押权登记行为的行政职权,市登记局目前承接上海市房地产登记处等部门的行政管理职责,依法具备本案的被告主体资格。卞秋芳、杨鸿辉共同向普陀区登记处申请办理房地产抵押登记,并提供了房地产登记申请书、身份证明、镇坪路房屋房地产权证书、抵押借款合同,所有材料均指向卞秋芳以自有的房屋为其向杨鸿辉借款作抵押担保。其中,卞秋芳、杨鸿辉之间签订的抵押借款合同虽然有“另有抵押物蒲汇塘路房屋为200万元债权担保”的约定,但因该房屋的权利人并非是卞秋芳,张玉明、张华彦没有在抵押合同上签名,卞秋芳也没有提交张玉明、张华彦的房地产权证和身份证明,亦无证据表明张玉明、张华彦对该抵押合同中蒲汇塘路房屋担保的约定作出事后追认的意思表示,故无法证明该约定对张玉明、张华彦具有法律约束力。因此,无相关证据证明张玉明、张华彦愿以共有的蒲汇塘路房屋作余额抵押。市登记局在被诉抵押登记证明附记中记载余额抵押,主要证据不足。《上海市房地产登记条例》第四十六条明确规定了申请人应当提交的文件,《上海市房地产登记技术规定(试行)4.4规定,申请人应是房地产抵押权的当事人。上海市房地产登记处在张玉明、张华彦本人未到登记部门提出抵押登记申请、相关文件没有张玉明、张华彦本人签名和缺少张玉明、张华彦房屋权利证明的情况下作出了抵押权登记,未依照法定程序要求履职,未尽到审慎审查义务,行政程序违法。

市登记局主张被诉抵押登记上的附记内容只是根据抵押合同的约定所作的记载,并非抵押登记行为,符合房地产抵押登记有关问题的问答()中的相关精神。对此原审认为,该问答()中的相关解释,适用的前提条件必须是多宗房地产的权利人均同意为同一债务抵押担保。本案张玉明、张华彦作为蒲汇塘路房屋的权利人,虽然之前曾为卞秋芳作过余额抵押担保,但在本案中并没有证据证明张玉明、张华彦作出过同意将该房作余额抵押的意思表示,市登记局的主张不成立。市登记局还主张抵押登记证上的附记记载并没有影响到张玉明、张华彦的实体权利,登记机关作出的抵押登记行为合法有效。对此原审认为,本案有效证据表明了抵押登记证上的错误附记记载,足以让他人认为张玉明、张华彦所有的房屋已被抵押,在第一抵押物标的价值不足以满足实现债权时,可以要求张玉明、张华彦以余额抵押之房屋履行担保责任。故市登记局的该主张亦不成立。

应当指出,卞秋芳擅自以张玉明、张华彦所有的房屋为其借款作出余额抵押的意思表示,杨鸿辉明知该房屋不是卞秋芳所有仍与卞秋芳就该房屋作余额抵押达成合意,双方之行为对本案结果的发生均存有一定的过错。综上,上海市房地产登记处作出的被诉抵押登记主要证据不足,违反法定程序,依法应予撤销。据此,原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第()项、第()项之规定,于20161130日判决撤销上海市房地产登记处在职能划入市登记局之前于20141021日作出的被诉抵押登记,案件受理费50元由市登记局负担。判决后,市登记局、杨鸿辉不服,上诉于本院。

上诉人市登记局上诉称:房地产登记历来遵循属地登记原则,被诉抵押登记是普陀区登记处所作的,并不涉及张玉明、张华彦所有的在徐汇区的房屋。如张玉明、张华彦所有的蒲汇塘路房屋需抵押,应到上海市徐汇区房地产登记处办理。被诉抵押登记证明的核发符合登记收件要求,认定事实清楚,程序合法。根据担保法的相关规定,抵押物价值小于担保债权数额的,不必然导致抵押合同无效,债权人杨鸿辉与债务人卞秋芳的借款抵押意思真实,申请办理抵押登记事项表示明确,债权债务也实际发生,抵押登记合法有效。被诉抵押登记附记栏记载的内容仅仅是对多宗房地产担保同一债权的信息勾连,并不对张玉明、张华彦产生权利、义务影响。无论蒲汇塘路房屋的抵押登记办理与否,都不影响卞秋芳、杨鸿辉就镇坪路房屋抵押登记的申请、审核和发证。原审法院认定张玉明、张华彦所有的蒲汇塘路房屋已被抵押,既与《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“不动产抵押应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立”的规定不符,又与张玉明、张华彦所有的蒲汇塘路房屋未设定相关抵押权登记信息的事实不符。请求撤销原审判决,驳回张玉明、张华彦的诉讼请求。

上诉人杨鸿辉上诉称:被诉抵押登记是杨鸿辉与卞秋芳共同向普陀区登记处申请办理的,提交了相关证明材料,并经登记机关审查核准无误,理所当然是合法有效的。原审法院认为因提供材料中没有张玉明、张华彦的签名和事后确认,故无法证明相关约定对张玉明、张华彦具有法律效力。即便如此,原审法院也不应将卞秋芳与杨鸿辉之间的抵押登记内容撤销,而且张玉明、张华彦在原审庭审中也只要求撤销被诉抵押登记中附记栏内的记载并没有要求撤销整个被诉抵押登记,原审混淆了部分和全部的法律关系。市登记局的诉讼意见,符合相关规定,原审认定市登记局违规的理由并不成立。请求撤销原审判决,维护上诉人的合法权利。

被上诉人张玉明、张华彦辩称:余额抵押对外具有公示效力,因此被诉抵押登记对张玉明、张华彦产生影响。本案涉及的被诉抵押登记是个整体,没有法律依据规定可以单独撤销附记栏。原审查明事实清楚,适用法律恰当,程序合法,判决正确。请求驳回上诉,维持原判。

被上诉人卞秋芳辩称:由于普陀区登记处的误导,导致了卞秋芳的错误和损失,原审判决正确,请求维持原判。

经审理查明,原审判决认定的事实清楚,本院依法予以确认。

本院另查明:杨鸿辉与卞秋芳于20141016日签订的借款抵押合同约定,“另有抵押物蒲汇塘路XXX2103房产价值伍佰捌拾万元正共为贰佰万债权担保,余额抵押”。张玉明、张华彦在原审庭审中所陈述的诉讼请求为:“请求撤销登记证号为普XXXXXXXXXXXX号上海市房地产登记证明上附记的蒲汇塘路XXXXXX室房屋上的余额抵押登记。”

上诉人市登记局在原审中提供了2013813日上海市房地产登记处发至各区县房地产登记处、市银行同业公会的第7期房地产登记业务问答《关于房地产抵押登记有关问题的问答()》,第五问中明确:多宗房地产为同一债权抵押担保的,不应将整体债权拆分为多个债权以应对每宗房地产。如多宗房地产位于不同区县,房地产所在的区县房地产登记处在分别办理抵押登记时,每宗房地产的登记簿和每份抵押登记证明上均应当记载合同约定的完整债权数额,并在附记栏里注记:“根据抵押合同约定,另有××区()(××坐落)的房地产共同为××数额的债权担保。”

本案庭审中,卞秋芳陈述其与张玉明、张华彦曾共同为杭州银行股份有限公司上海闵行支行的最高额为7,816,000元债权办理了抵押登记。当时是卞秋芳到普陀区登记处办理了镇坪路房屋的抵押登记(XXXXXXXXXXXX),张玉明、张华彦到上海市徐汇区房地产登记处办理了蒲汇塘路房屋的抵押登记(XXXXXXXXXXXX),两个抵押登记的附记栏中均有另一套房屋的抵押登记信息。张玉明、张华彦的代理人对此陈述当庭予以确认。

20151221日,上海市长宁区人民法院作出(2015)长民一()初字第8635号民事调解书,确认卞秋芳向杨鸿辉借款200万元未予以归还,主文为:“一、被告卞秋芳应归还原告杨鸿辉借款本息2,000,000元,自20163月起每月归还30,000元,直至还清时止。二、如被告卞秋芳未按上述期限履行,出现连续三个月或累计六个月逾期还款的,则原告杨鸿辉有权就全部剩余借款本息一并申请执行。”

卞秋芳名下的镇坪路房屋分别在2015312日、47日、71日被上海市长宁区人民法院、上海市虹口区人民法院、上海市闵行区人民法院查封。

二审审理过程中,杨鸿辉表示,由于卞秋芳目前已明显不履行相关债务,一旦被诉抵押登记被全部撤销,将导致其权利受影响,愿意放弃对于被诉抵押登记中附记栏记载内容的主张,并愿意承担相应的法律风险责任。市登记局表示,对于被诉抵押登记中登记内容和附记栏中记载的内容,可以分开处理,可以将附记栏的内容撤销,保留记载抵押合同中的镇坪路房屋内容。

本院认为:卞秋芳、杨鸿辉共同向普陀区登记处申请办理抵押登记,并提供了房地产登记申请书、身份证明、镇坪路房屋房地产权证书、抵押借款合同,所有材料均指向卞秋芳以自有的镇坪路房屋为其向杨鸿辉借款作抵押担保。因此,可以确认被诉抵押登记系卞秋芳为了向杨鸿辉借款而所作的真实意思表示,卞秋芳依法应当遵循诚实信用原则履行借款抵押担保义务。

本案中,杨鸿辉与卞秋芳签订的借款抵押合同,虽有“另有抵押物蒲汇塘路房屋为200万债权担保”的约定,但并没有证据证明张玉明、张华彦同意将蒲汇塘路房屋为卞秋芳向杨鸿辉的此次借款作抵押担保进行余额抵押,张玉明、张华彦亦未到普陀区登记处就该项约定内容作出相应意思表示。在此情况下,被诉抵押登记的附记栏中所作“余额抵押,根据抵押合同约定,另有蒲汇塘路房屋的房地产共同为200万元的债权担保”的记载确有不当,原审认为附记中记载余额抵押的主要证据不足及登记机构未尽到审慎审查义务的认定,本院予以确认。需要指出,房地产登记机构按照第7期房地产登记业务问答第五问要求所作信息登记,其本义是为了对多宗房地产担保同一债权进行信息勾连,但在实践中,如果相关当事人没有分别去房地产登记机构办理抵押登记或者相关当事人对于抵押事项可能并不知悉的,即相关利害关系人对“多宗房地产为同一债权抵押担保的”事实不予认可的话,那么在房地产抵押权登记证明附记栏里注记“余额抵押,根据抵押合同的约定,另有××区()(××坐落)的房地产共同为××数额的债权担保”,该附记的文字表述内容就会出现不周延的情形,可能引发不必要的行政争议。通过本案审理,不动产登记部门应引起重视并注意改进。

本案中,仅因被诉抵押登记附记栏中记载内容的不当,在卞秋芳尚未向杨鸿辉归还全部借款本息的情况下,而将整个被诉抵押登记予以撤销,必将对杨鸿辉合法权益的保障带来影响,不利于合法有效的民事法律行为权利义务关系的确定、稳定和生效民事调解书的执行。故被诉抵押登记除附记栏中的内容外,其余相关抵押登记事项的内容及行政效力应予确认有效。上诉人杨鸿辉对于抵押争议的发生虽有一定过错,但表示愿意放弃附记栏中的记载内容,上诉人市登记局表示可以分开处理,对于上诉人在二审中所作新的诉讼意见,本院可予采纳。被上诉人卞秋芳擅自以张玉明、张华彦所有的蒲汇塘路房屋为其借款提出抵押,具有主观过错,应承担相应责任;卞秋芳要求将被诉抵押登记全部撤销的意见,明显与其应当承担的法律义务不符,本院不予采纳。被上诉人张玉明、张华彦要求将被诉抵押登记全部撤销的意见,缺乏与其自身权益相关的正当理由,本院不予采纳。综上所述,对于原审判决结果的不妥之处,本院依法予以纠正。需要指出,原审判决第8页倒数第8行“债务履行期限2014107日”应为“债务履行期限20141017日”;倒数第6行“共同为200万元的债务担保”应为“共同为200万元的债权担保”,本院一并予以纠正。据此,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第()项、第三款之规定,判决如下:

一、撤销上海铁路运输法院(2016)7101行初231号行政判决。

二、撤销上海市房地产登记处在职能划入上海市不动产登记局之前于20141021日作出登记证明号为普XXXXXXXXXXXX上海市房地产登记证明抵押权登记附记栏中的记载内容。

一、二审案件受理费共计人民币100元,由上诉人杨鸿辉、被上诉人卞秋芳各负担人民币50元。

本判决为终审判决。

审 判 长  沈莉萍

代理审判员  高 凌

代理审判员  程 黎

二〇一七年七月十七日

书 记 员  史克诚



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