吉林省永吉县龙达物资经销处诉吉林省永吉县人民政府征收补偿案

人民法院征收拆迁典型案例（第二批）案例五

2018.5.15  公布

[典型意义]

在征收拆迁案件当中，评估报告作为确定征收补偿价值的核心证据，人民法院能否依法对其进行有效审查，已经在很大程度上决定着案件能否得到实质解决，被拆迁人的合法权益能否得到充分保障。本案中，人民法院对评估报告的审查是严格的、到位的，因而效果也是好的。在认定涉案评估报告存在遗漏评估设备、没有评估师的签字盖章、未附带资产设备的明细说明、未告知申请复核的评估权利等系列问题之后，对这些问题的性质作出评估，得出了两个结论。一是评估报告不具备合法的证据形式，不能如实地反映被征收人的财产情况。二是据此认定评估报告缺乏客观公正性、不具备合法效力。在上述论理基础上撤销了被诉房屋征收补偿决定并判令行政机关限期重作。本案对评估报告所进行的适度审查，可以作为此类案件的一种标杆。

[裁判文书]

吉林省高级人民法院

行 政 判 决 书

(2016)吉行终554号

上诉人（原审被告）永吉县人民政府，住所地永吉县。

法定代表人金华，代县长。

委托代理人郭振武，永吉县房屋征收中心职员。

委托代理人肖建国，永吉经济开发区法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告)永吉县龙达物资经销处，住所地永吉县经济开发区。

负责人王艳龙，经理。

委托代理人葛增荣，吉林吉信律师事务所律师。

委托代理人曲道静，吉林吉信律师事务所律师。

上诉人永吉县人民政府（以下简称永吉县政府）因与永吉县龙达物资经销处（以下简称龙达经销处）房屋征收补偿决定一案，不服吉林市中级人民法院（2016）吉02行初12号行政判决，向本院提出上诉。本院于2016年8月22立案，依法组成合议庭进行审理，上诉人永吉县政府委托代理人郭振武、肖建国，永吉县龙达物资经销处负责人王艳龙及委托代理人葛增荣、曲道静到庭接受询问。本案现已审理终结。

原审查明：2014年5月，永吉县政府将县城城东棚户区四区改造等项目列入永吉县2014年国民经济和社会发展补充计划的议案，该议案于2014年9月30日经永吉县第十七届人大常委会第十八次会议批准。永吉县住房和城乡建设局于2014年10月14日确定该城区改造项目符合县城总体规划。永吉县县城棚户区改造实施工作组办公室于2014年10月17日证实已将该城区改造项目列入永吉县县城棚户区（危旧房）改造项目计划。永吉县发展和改革局于2014年11月3日证实该城区改造项目已列入2014年国民经济和社会发展补充计划。龙达经销处的房屋坐落于改造征收范围内，房证建筑面积181.66平方米，另建有面积为120平方米和40平方米无证房，合计房屋总面积为341.66平方米；用途为商业办公用房，用于物资经销和围栏厂生产经营；附带还有通过出让方式取得的面积为946.66平方米有证商业用地。2015年2月26日，永吉县政府对《永吉县城东棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿方案》作出部分修改，并将修改说明张贴公示。同年3月3日至5日，召开房屋征收与补偿方案解读大会。3月6日，北京吉翔房地产评估有限公司受永吉县房屋征收经办中心委托，出具了《永吉县县城城东棚户区四区（城中村）改造项目社会稳定风险评估报告》。4月3日，永吉县房屋征收经办中心在吉林银行建立专储账户，存入征收补偿资金1亿元。4月8日，永吉县政府作出永政房征[2015]1号《房屋征收决定》，该决定确定了对县城城东棚户区四区（城中村）范围内国有土地上房屋实施征收、征收实施时间、签约期限等内容。同日发布永政告字[2015]1号《房屋征收公告》并于拆迁范围公告栏张贴。4月27日至29日，永吉县房屋征收经办中心作出《永吉县城城东棚户区四区（城中村）改造项目评估机构选定实施方案》并公告。4月30日，永吉县房屋征收经办中心召开城东棚户区四区（城中村）改造项目选定评估单位大会，选定本项目房屋征收房地产评估机构为吉林市润兴房地产资产评估有限公司、资产评估机构为吉林市瑞恩资产评估有限公司、农作物评估机构为吉林市汇正价格评估有限公司、土地评估机构为吉林市奥证土地评估有限公司，并签订委托合同。永吉县政府委托的评估单位分别于2015年6月19日、26日和同年7月31日向龙达经销处送达了《房地产估价结果分户报告》、《室内装修估价结果报告》、《附属物估价结果报告》、《地上附着物征收清查评估结果分户报告》、《土地估价结果分户报告单》及《资产评估结果汇总表》。其中附属物估价报告中遗漏了一口机井、三相电配电箱（含动力电）等主要设备；资产评估结果汇总表中未附带项目明细，遗漏多处设备项目，未交待当事人在规定时间申请复核评估的权利，且未有评估师签字；土地估价分户报告单中亦未交待当事人申请复核评估的权利，且未有评估师盖章和签字。龙达经销处认为永吉县政府的评估行为存在诸多违法及不公平之处，自称在规定时间内提出了复核申请，永吉县政府及评估机构人员曾去现场复评，但一直未给出复评报告。永吉县政府称在规定时间既未收到龙达经销处要求复评的申请，也未进行过复评。2015年9月15日，永吉县政府对龙达经销处作出永政房征补（2015）3号《房屋征收补偿决定》。龙达经销处不服，在法定期限内提起诉讼，请求撤销该征收补偿决定。

一审认为：一、《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定：“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”本案中被告作出征收补偿决定所依据的评估报告，从六份评估报告形式要件的合法性审查上看，分别存在没有评估师签字；未附带设备、资产明细或者说明；未标注或释明被征收人享有申请复核评估的权利等不符合法定形式要件要求的问题。二、从评估报告的实体内容看，在对被征收的附属物评估上存在评估漏项以及在资产、设备评估上漏项的问题。鉴于此，上述评估报告明显存在缺乏客观公正性及合法性问题，已不能作为被告作出行政行为的合法依据。三、被告的征收补偿决定在适用法律上，仅仅引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，而在实体处理上却未引用相关法律、法规，明显属于适用法律不当。被告作出的征收补偿决定认定事实不清，主要证据不足，且适用法律不当，故依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销被告永吉县人民政府作出的永政房征补（2015）3号房屋征收补偿决定；

二、限被告永吉县人民政府于本判决生效之日起60日内重新作出行政行为。

永吉县政府向本院提出上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人原审诉请。理由：1.没有证据证实评估时遗漏设备，且在送达评估报告时已经明确告知复核权利，原审法院对此认定错误。2.原审法院适用《国有土地上房屋征收评估办法》及认定上诉人适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款作出征收补偿决定不当等不能成立，属适用法律错误。

本院经审理查明的事实与原审一致，本院予以确认。

本院认为：《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定：“整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。”第九条规定：“房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。”本案中永吉县政府作出征收补偿决定所依据的评估报告，存在没有评估师签字、未标注被征收人享有申请复核评估的权利、遗漏被征收的附属物及设备等问题，永吉县政府依据前述评估结论作出征收补偿决定的事实不清、证据不足。且仅适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款作出征收补偿决定适用法律不够全面。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。永吉县政府的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费由上诉人永吉县人民政府负担。

本判决为终审判决。