近几年，我省房屋登记发证行政案件呈逐步上升趋势，审判实践中遇到了不少问题，为进一步规范和指导房屋登记发证行政案件的审理，省高院行政庭在调研的基础上提出下列意见，供全省各地法院学习参考。实践中有什么问题，请及时报告我们。

一、房屋登记发证行为性质问题

　　房屋登记发证行为是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋登记发证行为既不是赋予权利或免除义务，也不是设定义务或剥夺权利，而是确认房屋所有权的行为。因此，房屋登记发证行为不是行政许可，不属于《行政许可法》调整范围；房屋登记发证行政案件的案由统一为“房屋行政确认”。

二、房屋登记与颁发房屋所有权证行为的关系问题

　　根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定：“房屋权属登记依以下程序进行：(一)受理登记申请；(二)权属审核；(三)公告；(四)核准登记，颁发房屋权属证书。本条第(三)项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。”故房屋颁证行为是登记程序完成的标志，房屋颁证行为与核准登记行为是一个行为，而不是两个行为。

三、注销房屋所有权证的性质问题

　　根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三十五条之规定，在某些情况下，房地产行政主管部门有权注销房屋权属证书。房地产行政主管部门作出的注销行为，是基于持证人不符合条件、申报不实、虚报瞒报或涂改等非法行为，此类注销行为属于房地产行政主管部门纠错行为，不是行政处罚，不适用《行政处罚法》的规定。

四、原告资格问题

1、公民、法人或其他组织认为房地产行政主管部门房屋登记发证行为侵犯其房屋的所有权，依法向人民法院提起行政诉讼的，人民法院应当受理。公民、法人或其他组织认为房地产行政主管部门房屋登记行为侵犯其债权的，一般不具有原告资格。

2、有限责任公司的股东或集体经济组织成员认为房地产行政主管部门房屋登记发证行为侵犯有限责任公司或集体经济组织财产权，而以个人名义提起行政诉讼的，人民法院不予受理。

五、颁证主体确定问题

　　确定行政诉讼被告，原则上谁作出行政行为，谁就充当被告。1995年实施的房地产管理法明确规定，房屋所有权证应当由县以上房地产行政主管部门颁发，但我省不少地方仍由县级以上人民政府颁发房屋所有权证。2004年6月，浙江省建设厅发文，要求各地在2005年底前必须纠正。鉴于目前我省房屋所有权证正处于换发证阶段，原先的颁证主体错误正在纠正，在具体审理案件中，对2005年底前县级以上人民政府颁发房屋所有权证行为，可以在判决书中指正，但不宜仅以超越职权为由判决撤销。从2006年开始，新的颁证主体仍与法律规定不符的，则应当依法判决撤销，造成损害后果的，判令其依法承担赔偿责任。各地政府已明确提前纠正的，按照其规定执行。

六、房屋灭失情况下公民、法人或其他组织对原房屋登记行为提起诉讼问题

　　房屋已灭失情况下，公民、法人或其他组织认为原房屋登记发证行为侵犯其合法权益，依法提起诉讼的，人民法院应当受理。因为即使房屋已经灭失，但附着于原房屋所有权之上的一些权益，譬如拆迁安置利益的取得，是以房屋所有权证为根据的。

七、房地产行政主管部门根据人民法院的协助执行通知书实施的行为的可诉性问题

　　房地产行政主管部门根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是房地产行政主管部门必须履行的法定协助义务，不

属于人民法院行政诉讼受案范围。但如果公民、法人或其他组织认为房地产行政主管部门在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成其损害，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。

八、起诉期限问题

　　根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款之规定，公民、法人或者其他组织知道房地产行政主管部门作出的房屋登记发证行为的内容，但房地产行政主管部门未告知其诉权或者起诉期限的，其起诉期限为从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起三个月，但从知道房屋登记发证行为内容之日起最长不得超过2年。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，公民、法人或者其他组织不知道房地产行政主管部门作出的房屋登记发证行为内容的，其起诉期限为从知道或者应当知道该房屋登记发证行为内容之日起的三个月，但从该房屋登记发证行为作出之日起超过20年的，人民法院不予受理。

九、审查标准问题

　　人民法院对房屋登记发证行政案件的合法性审查，应当围绕被诉房屋登记发证行政行为认定事实主要证据是否充足、适用法律是否正确、是否符合法定程序、有无超越职权和滥用职权等方面进行全面审查。重点应当审查房屋权属来源是否清楚。房地产行政主管部门房屋登记发证行为认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序的，人民法院应当依法判决维持或驳回诉讼请求；房地产行政主管部门房屋登记发证行为违法的，人民法院可以根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项或司法解释的相关规定，判决撤销被诉房屋登记发证行为或确认其违法。人民法院在审理房屋登记发证行政案件时，不得直接对作为登记发证基础事实的民事法律关系是否成立作出确认。

十、涉及民事纠纷时的处理问题

　　根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，依法登记的房屋权利受国家法律保护。房地产行政主管部门的房屋登记发证行为是具有公定力的行为，公民、法人或其他组织对房屋登记发证行为不服，应当通过行政诉讼途径解决，人民法院对房屋登记发证行为的合法性进行审查。但是，如果房屋登记发证行为依据的事实所涉及的民事纠纷必须通过民事诉讼途径解决的，人民法院应当中止对房屋登记发证行政案件的审理，建议当事人依法提起民事诉讼。

　　民事诉讼已将房屋所有权证作为定案依据予以采信，公民、法人或其他组织对该房屋登记发证行为不服，依法提起诉讼的，法院应当受理并进行合法性审查。如被诉房屋登记发证行为对房屋权属确认正确，但房地产行政主管部门房屋登记发证程序有瑕疵的，人民法院可以在判决中予以指正，但不宜判决撤销；如对房屋权属确认错误的，人民法院应当依法判决撤销被诉房屋登记发证行为，已经生效的民事裁判建议通过审判监督程序予以纠正。

十一、农村集体所有土地上的房屋转移登记问题

　　对农村集体所有土地上的房屋办理转移登记发证手续，虽然目前尚缺乏法律依据，但鉴于我省不少地方对此均参照城市房屋权属登记管理的有关规定办理手续，故对房地产行政主管部门已颁发的集体土地上的房屋所有权证，人民法院不能仅以缺乏法律依据为由判决撤销；房屋已经拆迁安置补偿的，可判决驳回原告的诉讼请求。对农村集体所有土地上的房屋买卖(同一村村民房屋买卖除外)，公民、法人或其他组织诉请房地产行政主管部门颁发房屋所有权证的，人民法院也不宜判令房地产行政主管部门颁证。

十二、换发证引发的行政诉讼的受理及审查问题

　　房地产行政主管部门的换发

证行为没有改变旧证所确定的权利义务关系，换发后的新证与旧证记载内容完全一致，可以视为重复处置行为，公民、法人或其他组织对房地产行政主管部门颁发新证行为不服，依法提起行政诉讼的，人民法院不予受理。如果新证与旧证记载内容不完全一致，权利义务关系发生变化的，人民法院应当依法受理。人民法院在审查新证时，应当将旧证作为具有公定力的行为，除非旧证重大明显违法、构成无效行政行为，否则应作为定案依据。

十三、如何理解暂缓房屋登记的适用条件问题

　　根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第22条、《浙江省城市房屋产权产籍管理条例》第12条之规定，当出现房屋产权不清晰或有争议时，房地产行政主管部门应当暂缓房屋登记。但公民、法人或其他组织提出异议，房地产行政主管部门并不一定必须暂缓房屋登记，房地产行政主管部门应当对公民、法人或其他组织的异议进行实质性审查。只有当异议成立并可能导致房屋产权不清晰时，房地产行政主管部门才应当暂缓登记，否则，房地产行政主管部门仍应依法登记发证。人民法院不能仅仅因为公民、法人或其他组织提出异议，即判决撤销房地产行政主管部门的房屋登记发证行为。

十四、不动产买受人的权益保护问题

　　买受人相信房屋所有权证记载的权利人，并与之进行房地产交易，房地产行政主管部门对此予以登记发证，法院经审查发现原房屋所有权证记载的权属人与实际的权属人不一致的，如果房屋买卖合同为有效合同，买受人亦已尽到合理的注意义务，人民法院应当侧重于保护买受人在此类交易中的权益，依法判决维持房地产行政主管部门的房屋登记发证行为。共有人及主张其他权利的主体，可以通过民事侵权之诉获得救济。

十五、混合侵权的行政赔偿问题

　　对由于申请人故意弄虚作假等非房地产行政主管部门原因所造成的错误房屋登记发证行为，房地产行政主管部门已尽到合理审查义务的，人民法院判决撤销或确认违法后，不能判令房地产行政主管部门承担国家赔偿责任。但如果房地产行政主管部门房屋登记发证错误，是由于申请人故意隐瞒房地产权属的真实情况和房地产行政主管部门对申请材料未尽认真审核义务两方面因素造成的，人民法院在对错误的登记发证行为判决撤销或确认违法后，可以根据案件实际情况，以过错大小确定房地产行政主管部门承担相应的行政赔偿责任。