“一地二嫁”引发的连环诉讼

中国著名商业街新街口，图为要拆迁的店面

罗蒙制衣发现，这一地块早在2006年11月挂牌出让，在2007年1月，江苏苏宁电器下属的苏宁置业公司1000万元就受让这一面积为1.27万平方米的黄金商业地块

7月6日，浙江宁波罗蒙制衣有限公司（以下称“罗蒙制衣”）将南京市住房与城乡建设委员会告上法庭，要求法院撤销南京市住房与城乡建设委员会的一次延续拆迁许可决定。

在此之前，罗蒙制衣已将南京市国土局、南京市规划局和南京市人民政府告上法庭，这些连环诉讼的焦点是：罗蒙制衣认为，政府当年的“一地二嫁”的行为，违反土地管理法，侵犯自己的合法利益。

在接受本刊记者采访时，罗蒙集团督审部主任吴柱平表示，一定会将官司打到底，要求南京市政府相关部门给一个合理的说法。

法律界人士表示，此案堪称借旧城改造之名进行商业开发的经典案例。

一地二嫁

“我们实在是忍无可忍，不得已才提起行政诉讼。”对于这次诉讼，作为罗蒙制衣的代表，吴柱平接受本刊记者采访时显得很无奈。

他纠结的是一块黄金地块的店面。

2001年，处于扩张期的罗蒙制衣打算在南京开设高端专卖店，经过权衡之后，他们决定在被称为“中华第一商圈”的南京新街口购买店面，设立南京旗舰店。

2001年5月30日，罗蒙制衣与南京振宏民防开发有限公司（以下称“振宏民防”）签订协议，买下一块970平方的店面房，根据土地证显示，土地使用年限为2000年4月到2049年2月28日。

这块店面位于新街口的中心地带，地理位置优越，与中央商场和南京新百相望，往前走100多米即是地铁出口，行人川流不息。

然而，在2008年7月15日，南京白下区房地产拆迁公司正式通知罗蒙制衣，因旧城改造需要，此店面房已经列入拆迁范围，并提供拆迁许可证复印件一份和补偿标准。

拆迁谈判一开始，白下区拆迁公司就提出，愿按照评估价，一次性补偿罗蒙制衣3000多万元，折合每平方米3万元左右，因这一价格远远低于市场价格而遭到拒绝，同时拒绝这一补偿价格的还有同一条街的物业持有者通灵翠钻和马钢大酒店。

据位于新街口附近的南京21世纪不动产中介公司工作人员楼少杰介绍，罗蒙制衣所在的新街口正洪大厦店面房，单价在25万到30万元之间，但因地段优越，如今基本是有市无价，持有者均不肯出售。

据吴柱平的介绍，早在2006年曾有某公司向罗蒙制衣询价，希望以1.5亿元的价格收购此处店面，但是遭到罗蒙制衣的拒绝。

罗蒙制衣开始查询该地块信息，这才发现，这一地块早在2006年11月挂牌出让，在2007年1月，江苏苏宁电器下属的苏宁置业公司（以下简称“苏宁置业”）1000万元就受让这一面积为1.27万平方米的黄金商业地块。

因质疑拆迁的性质不属于公共利益，罗蒙制衣将南京市国土局和规划局等告上法庭。

在诉讼期间，2009年4月20日，南京市国土局出示公告，以公共利益需要为名，要求收回罗蒙制衣店面所在地块的所有权。

“牵扯到我罗蒙制衣重要利害关系的事情，为何没有通知我们进行听证？为什么在时隔两年之后，才发出收回土地使用权的公告？”吴柱平认为政府此举是“一地二嫁”，在还未对罗蒙制衣收回土地使用权之前，就已经将土地出让给苏宁置业。

为此，罗蒙制衣进行为期三年的行政诉讼，要求政府撤销当年“一地二嫁”的错误行政行为，维护自己的合法利益，该案也因此引起南京地产界的高度关注。

旧城改造名义下的商业开发

在这场持久的连环诉讼中，南京市国土局是第一个被告上法庭的政府机关，在罗蒙制衣的起诉书中，直指国土局违反土地管理法，背着罗蒙制衣，进行“一地二嫁”。

在一份由南京市国土局提交玄武区人民法院的行政诉讼答辩书中，南京国土局认为出让该地块是实施旧城改造的需要，符合公共利益需要。

南京市国土局认为此案不存在“一地二嫁”的情形，适用法规恰当。南京市国土局辩称，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，在为公共利益需要使用土地和为实施城市规划进行旧城改造需要时，可以对国有土地使用权进行回收。

这一说法遭到罗蒙制衣的驳斥，吴柱平认为，在此旧城改造项目中，已将土地使用权转让给苏宁置业，作为商业开发，“不能以旧城改造的名义，让苏宁置业获益，让我们一方的利益遭受损失，这是不公平的。”

从南京市国土局给苏宁置业的《建设用地批准书》中，该拆迁地块的用途为商业办公和酒店式公寓，多位南京地产界人士对本刊记者表示，该地块开发前景十分看好，“无论是建成酒店，还是建成写字楼，都将是新街口的新地标，收益必将丰厚。”

在国土部门的答辩中，提到“毛地挂牌”的概念。所谓“毛地挂牌”，是指政府将未完成拆迁的地块，先挂牌给开发商，让开发商进行拆迁补偿后，进行开发，以此降低政府的拆迁成本。

本刊记者调查获悉，当年苏宁置业仅以1000万的价格获得这块黄金地块后，国土局核发给苏宁置业的《建设用地批准书》中，有备注如下：“受让方必须依法对地上建筑物、构筑物实施拆迁补偿后方可动工建设。”

按此备注，该地块的拆迁费用将由苏宁置业支付，拆迁公司只是代苏宁置业执行拆迁工作。

据案卷资料，这一旧城改造牵扯到数个部门，除了国土部门核发项目《建设用地批准书》外，南京市规划局给苏宁置业核发了《建设用地规划许可证》，当时的南京市房管局则核发了《拆迁许可证》，现在这些部门悉数成为被告。

“从现有情况判断，这是一起典型的以旧城改造之名，进行商业开发之实的案例。”中国政法大学公共决策研究中心副主任王振宇对本刊记者表示。

在王振宇看来，此类毛地挂牌出让后，由开发商出资拆迁，一些开发商为降低补偿标准，不惜一切手段对拆迁户进行压价拆迁，极易引发拆迁矛盾，进而引发拆迁血案。毛地挂牌导致拆迁矛盾激发，进而引发行政诉讼的现象已屡见不鲜。

延期10次的拆迁许可证

在7月6日的开庭中，罗蒙制衣就南京市住房和城乡建委向苏宁置业核发拆迁许可证并不断延期的行为提出质疑。

罗蒙制衣认为，这一拆迁许可证应该予以撤销，即便是延期，也要听取作为利益相关人的意见，必须进行听证等程序。

本刊记者调查得知，该拆迁许可证核发时间为2007年9月14日，2008年7月15日，也就是白下房地产拆迁公司将通知发到罗蒙制衣时，该拆迁证书已经延期三次，其后几年内，拆迁办拆除掉地块上其他单位的一些构筑物后，因剩余拆迁工作未取得实质性进展，每隔数月，住建委就将拆迁证书延期一次。2008年10月，罗蒙制衣就核发拆迁许可证行为向鼓楼法院起诉，至今未获受理。

从诉讼资料看，最后一次是市住建委于2010年9月7日作出128号决定书，将拆迁许可证延期至2011年3月20日。从开始苏宁置业获得拆迁许可证至今，这一拆迁许可证已经延期10次，时间跨度长达4年。

“我们不知道苏宁置业的拆迁证能延期到什么时候，住建委延期的理由又是什么。”吴柱平叹口气，望着新街口滚滚人流，他最后说，“相信法律会给罗蒙一个很好的交代。”

“到现在为止，作为该地块商业开发的业主和拆迁补偿的支付方，苏宁置业一直站在幕后，只让拆迁办来与罗蒙制衣谈判。”罗蒙制衣的代理律师告诉本刊记者。

本刊记者就此事采访苏宁置业，苏宁置业的相关工作人员告诉本刊记者，现在苏宁正在积极配合政府部门，处理地块相关事务，具体详情不便透露。

在此事件中，白下区房地产拆迁公司是苏宁置业与罗蒙制衣的利益纽带，白下区拆迁办的工作人员通过宣传部委婉地转达意见：牵扯的几方都是大公司，拆迁办不好表态。

本刊记者了解，与罗蒙制衣同样遭遇的通灵翠钻，也已经提起行政复议。此前，罗蒙制衣与通灵翠钻都曾提出，如果条件可以，甚至可以接受原地安置。

“我们提出这一要求后，白下区拆迁办至今没有回应。”吴柱平一脸无奈。