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第三届全国法院百篇优秀裁判文书(6):十堰市太和医院与十堰市自然资源和规划局不动产行政登记案

【裁判要旨】抵押登记行为的合法性问题,涉及到以下几个方面:

一是被诉在建工程抵押物系在建太和医院科技综合楼的一部分,能否将部分建筑物作为抵押物进行登记。根据《房屋登记办法》第十条的规定,房屋应当按照基本单元进行登记,房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号)的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。太和医院科技综合楼作为医疗办公用房,并非住房,应当以该房屋的幢、层、套、间等有固定界限作为基本单元进行登记。用于抵押的建筑物只是整栋建筑物的一部分,并非有固定界限进行特定和独立使用价值可称为作为基本单元的幢、层、套、间。房屋登记机关将不具有基本单元的建筑物部分作为基本单元进行抵押登记,违反了《房屋登记办法》第十条的规定。根据《房屋登记办法》第二十二条的规定,有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:…(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的。抵押人招商武钢支行与抵押人和泽置业公司共同申请抵押登记的房屋,因属于整幢科技综合楼的一部分,该部分建筑面积虽然能够确定,但不具有固定界限而不能特定,其必须与未抵押部分建筑面积共同使用才具有独立的利用价值,故房屋登记机关不能特定或者不具有独立使用价值的房屋进行抵押登记,违反了《房屋登记办法》第二十二条的规定。

二是关于申请材料是否齐全,是否符合法定形式问题。所谓申请材料符合法定形式是指申请材料符合法定时限、记载事项符合法定要求、文书格式符合规范。本案中,双方申请的登记材料虽然齐全,但提交的抵押合同中均未按照《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定的应当记载的五项事项进行记载,对在建工程抵押的,登记机关也未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定,在抵押合同上作记载。房屋登记机关应当对申请人提交的材料是否符合法定形式进行审查,对不符合法定形式材料的告知申请人补正,使之符合法定形式,但房屋登记机关未严格审查,将不符合法定形式的房屋抵押合同作为登记材料,导致登记材料不符合法定形式要件要求。

三是登记机关是否尽到了合理审慎的审查义务。房屋登记机关在履行房屋登记职责时在履行形式审查的义务的同时,还需尽到必要的注意义务。就在建工程抵押登记而言,因在建工程无法通过公示公信的方式对外宣示其权属,其所有权和在建工程占用范围内的土地使用权权利主体可能因特殊情况而导致特殊的表现形式。故《房屋登记办法》第六十条第(六)项、第十九条规定明确要求申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交涉案房屋的建设工程规划许可证作为必要材料进行审查,并应当实地查看,即是为了从建筑物的规划内容如建设项目、面积、规划用地性质、建设单位、建设行为的合法性等诸多方面尽可能的明确申请抵押人是否具有建筑物的处分权,使用权、所有权是否存在不明或者争议的情况。故在建工程规划许可证和施工许可证上记载的建设单位是确定在建工程权属的重要依据。不动产登记机关在审核在建工程抵押登记时,应该审查申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致,申请抵押登记的内容与有关材料证明的事实是否一致。

四是关于办理抵押登记程序是否合法问题。所谓登记程序,就是登记机关办理登记业务需要遵循的步骤、顺序、时限、方式等。程序合法公正才能保证实体结果的合法公正,行政程序具有其独立的作用和价值,只有严格按照程序办事,能够保证登记事项的实体公正。房屋登记行为作为依申请的行政行为,当事人的申请是登记行为的起点和源头,房屋登记机关基于申请人的申请而启动登记程序,受理登记申请后,才能启动对申请人的申请材料进行审核和勘验调查程序。本案中,房屋登记机关在受理申请人的抵押登记申请前,就对抵押物进行了现场勘验,违反了抵押登记应当遵循的步骤和顺序的程序性要求。这种违反先受理后调查核实程序的后果,极易导致申请事项和先行调查核实的事项出现不一致,引发登记错误。

五是关于撤销抵押登记是否与生效的民事判决相抵触的问题。不动产抵押登记行为并非民事主体之间创设权利来源,抵押权来源于民事主体之间设立的借款合同与抵押合同,不动产抵押登记行为的合法与否,与不动产抵押合同的合法有效无必然的因果关系。不动产抵押登记违法被撤销,并不意味着作为权利来源的基础民事法律关系也违法或者无效。不动产抵押合同的合法有效,也不意味着作为不动产抵押登记机关作出的抵押登记行为一定合法有效。但如果作为权利来源和基础的民事法律关系被撤销或者认定无效,则作为登记行为的基础和权利来源丧失,权利人可以基于该项新的事实向有权机关申请撤销或者注销不动产抵押登记行为,但未经法定程序撤销或者注销前,因行政行为具有确定力、拘束力、公定力和执行力,该不动产抵押登记行为仍应视为有效。

 

湖北省十堰市中级人民法院

行 政 判 决 书

(2019)鄂03行终29号

上诉人(一审被告)十堰市自然资源和规划局(原十堰市国土资源局),住所地:湖北省十堰市茅箭区北京北路87号。

法定代表人汪正义,该局局长。

委托诉讼代理人姜荣,湖北博理律师事务所律师。

委托诉讼代理人王晓东,该局干部。

上诉人(一审第三人)招商银行股份有限公司武汉武钢支行,住所地:湖北省武汉市洪山区友谊大道996号华城广场。

负责人赵欣,该行行长。

委托诉讼代理人徐隐、周政财,该行员工。特别授权代理。

上诉人(一审第三人)湖北合作银通融资租赁有限公司,住所地:湖北省武汉市东湖新技术开发区光谷路777号武汉光谷保税国际交流中心。

法定代表人严莉敏,该公司董事长。

委托诉讼代理人周华、李兰图,湖北天明律师事务所律师,特别授权代理。

被上诉人(一审原告)十堰市太和医院,住所地:湖北省十堰市人民南路32号。

法定代表人罗杰,该院院长。

委托诉讼代理人董哲、靳家维,湖北瑞通天元律师事务所律师。

一审第三人十堰市和泽置业有限公司,住所地:湖北省十堰市人民南路32号。

法定代表人鄢贤成,该公司董事长。

委托诉讼代理人操昶,湖北诚智成律师事务所律师,特别授权代理。

上诉人十堰市自然资源和规划局(原十堰市国土资源局以下简称市国土局)、上诉人招商银行股份有限公司武汉武钢支行(以下简称招行武钢支行)、上诉人湖北合作银通融资租赁有限公司(以下简称合作银通公司)因不动产行政登记一案,不服湖北省十堰市茅箭区人民法院(2018)鄂0302行初11号行政判决,向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后,依法组成由审判员谭丹平担任审判长,审判员宋志彪(主审)、审判员井家坤参加的合议庭于2019年2月22日公开开庭审理了本案。因另三案上诉案件与本案系同类行政案件,案件当事人相同,本院决定对该四案合并审理。上诉人十堰市自然资源和规划局的委托诉讼代理人王晓东、姜荣,上诉人招行武钢支行的委托诉讼代理人徐隐、周政财,上诉人合作银通公司的委托诉讼代理人周华、李兰图,被上诉人十堰市太和医院(以下简称太和医院)的委托诉讼代理人董哲、靳家维,一审第三人十堰市和泽置业有限公司(以下简称和泽置业公司)的委托诉讼代理人操昶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明,2009年9月28日,市国土局向十堰市上达再生资源开发有限公司(以下简称上达公司)颁发编号为十堰市国用(2009)第0806002-1B号《国有土地使用权证》。该证记载,土地位于十堰市××号,地号为8-6-2-1B,使用权类型为出让商业用地,面积21133.7平方米,终止日期为2043年10月8日止(40年)等。

2011年6月29日,上达公司(甲方)与和泽置业公司(乙方)签订《联合开发房地产合同》。该合同的主要内容为,甲乙双方共同合作开发位于十堰市××××路的“道和天下”工程项目,规划占地21133.7平方米,用于建设职工家属楼、科研培训楼、意向公寓、商铺及车库等。甲方提供项目用地及地上所有旧建筑物、构筑物、附着物及设施等,土地使用权证编号为市国用2009第0806002-1B号。乙方提供并承担全部开发建设资金,双方按比例就合作项目予以分配,乙方另需支付甲方2500万元,项目土地过户至乙方名下后,乙方只能用于本项目开发,不得用于其他任何目的和用途,不得转让、抵押他人,否则即为违约,应承担违约责任。合同约定了双方的违约责任。

2011年12月19日,和泽置业公司取得市国土局颁发的编号为十堰市国用(2011)第0806002-1B号《国有土地使用权证》。该证记载的内容除土地使用权人名称不同外,其余内容均与编号为十堰市国用(2009)第0806002-1B号《国有土地使用权证》的内容相同。

2012年12月21日,太和医院与和泽置业公司签订《关于购买科技综合楼意向协议书》约定,太和医院以单价5300元/平方米的价格,向和泽置业公司购买由其定向开发建设位于人民南路“道和天下”新建小区内,太和花园西侧的综合楼,占地面积约3900平方米,建筑面积约36000平方米,建筑层数为±0以上17层(科技楼及单身公寓)、±0以下3层(车库及设备用房),计划工期24个月。和泽置业公司若违反约定,应双倍返还定金并赔偿损失等。

2013年4月2日十堰市人民政府关于城区卫生项目建设有关问题做出(10)号《专题会议纪要》,确定了十堰市2013年、2014年15个卫生项目计划及项目的建设手续、规费减免等问题,其中包括太和医院科技综合大楼项目,建设规模40000平方米,并就市国土局、市房管局的相关收费减免予以明确。

2013年7月21日,市国土局为和泽置业公司颁发编号为十堰市国用(2013)第0806002-1B号《国有土地使用权证》。该证记载,土地位于十堰市××号,地号为0806002-1B,土地使用权人为和泽置业公司,地类(用途)为商业、住宅,使用权类型为出让(企业改制),面积21133.7平方米,终止日期为商业2053年5月31日止、住宅2083年5月31日止等。

2014年3月5日,十堰市规划局颁发编号为地字第2014-12号《建设用地规划许可证》,载明用地单位为和泽置业公司,项目名称为住宅、商业,用地位置于人民路等。

2014年4月11日,太和医院与和泽置业公司签订《商品房认购协议》约定,太和医院认购的商品房为“道和天下6号楼”,建筑总面积约5500平方米,共44套,太和医院采取团购方式,以协议价格5450元/平方米出资整体购买,并在取得《商品房预售许可证》后,统一安置职工与和泽置业公司签署《商品房预售合同》等。

2014年4月22日,市国土局向太和医院颁发编号为十堰市[2014]十土建拨字第1号《建设用地批准书》。该证载明用地单位为太和医院,建设项目为医院科技综合大楼,土地位于人民南路,批准用地面积2337平方米,土地性质为国有划拨用地,土地用途系公共管理和公共服务用地等。其划拨宗地平面界址图记载,该地块边界毗邻上达公司与东风公司车厢厂。

2014年6月11日,十堰市规划局向和泽置业公司和太和医院下发《建设工程设计方案核定通知书》《建筑定位平面图》《道和天下二期项目技术经济指标一览表》。其中,《建设工程设计方案核定通知书》载明,两单位申报的科技楼、道和天下二期工程设计方案符合十堰市总规划的要求,核定指标如下:1、规划用地性质为医院用地、住宅用地兼商业用地,规划用地面积为3562平方米、24167.7平方米。2、规划总建筑面积为173154.29平方米,其中太和医院面积10775.32平方米,和泽置业公司面积162378.97平方米,并备注科技楼为和泽置业公司与太和医院联合建设。《建筑定位平面图》记载:科研楼西侧楼共八层,东侧楼共十七层。且在《道和天下二期项目技术经济指标一览表》中表明,科研楼西侧楼红线地块与科研楼东侧楼(2号楼)、“道和天下”3#、5-7#红线地块分属不同的红线宗地区域。

2014年9月22日,十堰市规划局向作为建设单位的和泽置业公司颁发编号为建字第2014-98号《建设工程规划许可证》,载明建设项目名称为道和天下3#、5-7#楼。

2014年11月18日,十堰市住房和城乡建设委员会颁发编号420300201411180301《建筑工程施工许可证》,该证载明的建设单位为和泽置业公司,工程项目为道和天下3#、5-7#楼。

2014年12月16日,太和医院与和泽置业公司作为科技综合楼的共同建设者向十堰市规划局提出办理《建设工程规划许可证》的申请,并于当月23日作出《说明》称:两单位联合开发建设总建筑面积为42117.4平方米的“科技综合楼”中,西楼属太和医院,面积11227.1平方米(地上6589.5平方米,地下4637.6平方米),东楼属和泽置业公司,面积30890.3平方米(地上21685.6平方米,地下9204.7平方米)等。

2014年12月31日,十堰市规划局向作为共同建设单位的和泽置业公司、太和医院颁发了编号为建字第2014-141号《建设工程规划许可证》(即被诉十堰房建茅箭区字第××号在建工程抵押登记建筑物)。该证记载的建设项目名称为“太和医院科技综合楼”(补办),并载明2015年1月18日该项目己按图中坐标放入实地(补办项目),2015年5月22日已验线,该项目依现状补办等内容。

2015年2月12日,太和医院与和泽置业公司签订《认购协议》约定,太和医院以3200元/平方米的价格整体认购和泽置业公司开发建设且拥有产权部分的“道和天下”3#、5#楼地下室(负一至负四层)、人防部分,由和泽置业公司将永久使用权和产权转让给太和医院等。

2015年6月第三人和泽置业公司将科技综合楼整体地下室车库及“道和天下”3#、5#楼地下室-1至-4层车库交太和医院投入正式挂牌使用,由太和医院进行管理。十堰日报、十堰晚报对此均进行了报道并刊发了车库使用中的新闻照片。

2015年9月24日,十堰市住房和城乡建设委员向作为共同建设单位的和泽置业公司与太和医院颁发了工程名称“太和医院科技综合楼”的编号为420300201509240201《建筑工程施工许可证》(即被诉十堰房建茅箭区字第××号在建工程抵押登记建筑物)。

2015年10月21日,十堰市房地产管理局就道和天下3#、5-7#楼向和泽置业公司颁发编号为鄂十房预售字(2015)052号《湖北省商品房预售许可证书》。该证审批栏内注明:可预售范围道和天下3#、5-7#楼住宅、车库。

2016年6月20日和同年7月25日,十堰市规划局和十堰市住房和城乡建设委员会分别向和泽置业公司颁发编号为建字第2016-56号《建设工程规划许可证》及编号420300201607220101《建筑工程施工许可证》。该两证均载明项目名称为“道和天下1#楼”(还迁楼或还迁房),建设地址为人民路等。

2015年11月6日和泽置业公司向太和医院出具《委托书》“我公司开发的道和天下二期项目贷款由湖北和作银通融资租赁有限公司提供资金,为了满足项目贷款的还款保证要求,我公司申请贵院支付我公司的科技楼、专家楼及车库的购房款项,自2015年11月9日起转入如下账户:收款人名称十堰市和泽置业有限公司,开户行名称招商银行股份有限公司武汉武钢支行,收款人账号***,若需变更资金结算账户,我公司必须向贵院提供湖北和作银通融资租赁有限公司的通知函”。合作银通公司在《委托书》上盖章,载明“同意转入此账户”。太和医院于次日在该《委托书》上注明“同意协助办理”。2015年12月28日,太和医院按《委托书》的要求,将448万元购房款转入《委托书》指定的招行武钢支行的账户内。截止2015年12月,太和医院共向和泽置业公司支付购房款1.7亿余元。

2015年11月11日合作银通公司与招行武钢支行签订编号为2015钢委字第1103号《委托贷款委托合同》,合同约定合作银通公司将自有资金1.4亿元委托招行武钢支行向借款人发放和收回。同日,招行武钢支行与和泽置业公司签订《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》,约定:招行武钢支行接受合作银通公司的委托,向和泽置业公司发放1.4亿元贷款,用途为支付工程款、材料款等,和泽置业公司自愿以其所有的或依法有权处分的财产作为抵押物,抵押物详见编号为2015251103-1、2015251103-2、2015251103-3三份抵押清单,其中包括在建太和医院科技楼东楼、道和天下6号楼,及3#、5#地下室-1至-4层车库,连同上述建筑物坐落的土地。

2015年11月19日招行武钢支行作为抵押权人,和泽置业公司作为抵押人,共同向市国土局申请涉案土地抵押登记,共同提交了土地登记申请书,国有土地使用权出让合同、十堰市国用(2013)第0806002-1B号《国有土地使用权证》、申请人企业资料、办理抵押登记手续的委托人资料、借款合同、抵押合同及附件、和泽置业公司股东会决议书、评估报告、市房管局联系函、土地出让金发票、施工合同及工程款支付证明、抵押建筑物的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及规划红线图、建筑工程施工许可证等申请资料。其中抵押权人和抵押人共同向市国土局出具的《关于十堰市和泽置业有限公司在建工程量的确认书》落款时间为“2015年11月24日”。市国土局于2015年11月23日制作《土地登记审批表》,于2015年11月20日通过初审、复核,于2015年11月23日由首席代表审查加盖行政审批专用章,于2015年11月24日做出被诉编号为十堰市他项(2015)第0998号土地他项权登记。

2015年11月26日招行武钢支行作为抵押权人,和泽置业公司作为抵押人,共同向十堰市房地产管理局申请涉案房屋太和医院科技楼东楼在建工程抵押登记,共同提交了十堰市房屋产权登记申请书、申请人主体身份证明、办理抵押登记手续的委托人资料、抵押合同、借款合同、土地证复印件、土地他项权证复印件、抵押建筑物的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及规划红线图、建筑工程施工许可证、价值确认书等申请材料。十堰市房地产管理局在申请人提交的申请资料上加盖“与原件核对无误”印章,校对人在资料上签名并注明收到时间为2015年11月26日。该局于2015年11月26日对申请人的意思表示、是否为共有房屋、资料是否真实有效进行了询问。该局制作了《十堰市房屋现场勘查表》,在该表“须复核项目”栏中有签批“权利人申请办理在建工程抵押登记,依据抵押部位明细表,到现场勘查2号楼实际建造情况”,在“现场实地查看情况”栏中有记载“经实地查看,2#(科技楼)地下四层、地上十七层现已完工,2015.11.9”,附科技楼东楼背面现场照片落款时间为2015.11.09,该表审批时间为2015年11月24日。2015年11月27日十堰市房地产管理局制发被诉十堰茅箭区房建字第××号房屋他项权证。

2015年11月26日招行武钢支行作为抵押权人,和泽置业公司作为抵押人,共同向十堰市房地产管理局申请涉案房屋5#、6#、7#号楼在建工程抵押登记,其中包含涉案的6#楼。双方共同提交了十堰市房屋产权登记申请书,申请人主体身份证明,办理抵押登记手续的委托人资料、抵押合同、借款合同、土地证复印件、土地他项权证复印件、抵押建筑物的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及规划红线图、建筑工程施工许可证、鄂十房预售字(2015)052号商品房预售许可证,价值确认书等申请材料。十堰市房地产管理局在申请人提交的申请资料上加盖“与原件核对无误”印章,校对人在资料上签名并注明收到时间为2015年11月26日。该局于2015年11月26日在《登记申请书》中“询问人、询问时间”栏进行了填写,但是对申请人的意思表示、是否为共有房屋、资料是否真实有效等询问事项栏为空白。该局制作了5#、6#、7#号楼三份《十堰市房屋现场勘查表》,在该表“须复核项目”栏中有签批“权利人申请办理在建工程抵押登记,依据抵押部位明细表,到现场勘查5号楼壹层至柒层住宅用房,6号楼壹层至拾壹层住宅用房,7号楼壹层至拾贰层住宅用房的实际建造情况”,在“现场实地查看情况”栏中有记载“经实地查看,5号楼一层至七层住宅用房,6#第一层至第十一层住宅,7号楼一层至十一层住宅用房现已完工,2015.11.9”,附5#、6#、7#号楼背面现场照片落款时间为2015.11.09,该表审批时间为2015年11月24日。2015年11月19日和泽置业公司在十堰市房地产管理局官网发布《在建工程抵押公告》,公告内容主要为招行武钢支行与和泽置业公司于2015年11月19日向十堰市房地产管理局申请办理在建工程抵押登记,抵押物为茅箭区人民南路35号<道和天下>3#、5#、6#、7#(住宅、车库)。2015年11月27日十堰市房地产管理局制发被诉十堰茅箭区房建字第××号房屋他项权证。

2015年11月26日招行武钢支行作为抵押权人,和泽置业公司作为抵押人,共同向十堰市房地产管理局申请涉案房屋3#、5#号楼地下室车库(登记编号为14#\15#\16#号楼)在建工程抵押登记,共同提交了十堰市房屋产权登记申请书,申请人主体身份证明,办理抵押登记手续的委托人资料、抵押合同、借款合同、土地证复印件、土地他项权证复印件、抵押建筑物的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及规划红线图、建筑工程施工许可证、价值确认书等申请材料。十堰市房地产管理局在申请人提交的申请资料上加盖“与原件核对无误”印章,校对人在资料上签名并注明收到时间为2015年11月26日。该局于2015年11月26日对申请人的意思表示、是否为共有房屋、资料是否真实有效进行了询问。该局制作了14#、15#、16#号楼三份《十堰市房屋现场勘查表》,在该表“须复核项目”栏中分别签批“权利人申请办理在建工程抵押登记,依据抵押部位明细表,到现场勘查14#、15#、16#号负一层至负四层车库用房的实际建造情况”,在“现场实地查看情况”栏中有记载“经实地查看,14#、15#、16#第负一层至第负四层车库已完工。11.9”,附14#、15#、16#号楼背面现场照片,落款时间为2015.11.09,该表审批时间为2015年11月24日。2015年11月27日十堰市房地产管理局制发被诉十堰茅箭区房建字第××号房屋他项权证。在出具的《抵押权登记信息》表中登记时间为:2015年11月24日17时35分55秒。

2015年12月3日,招行武钢支行一次性将贷款1.4亿元发放到和泽置业公司账户内。

2018年10月18日十堰市茅箭区人民法院判决和泽置业公司法定代表人鄢贤成犯挪用资金罪,判处有期徒刑四年,向和泽置业公司返还其挪用的公司资金727.5万元。

另查明,合作银通公司诉和泽置业公司等多被告及招行武钢支行借款合同纠纷一案,湖北省武汉市中级人民法院作出(2017)鄂01民初25号民事判决,该判决确认了本案和泽置业公司与招行武钢支行《委托贷款抵押合同》合法有效,合作银通公司对《委托贷款抵押合同》项下的抵押物财产折价或拍卖、变卖的价款在和泽置业公司不能清偿债务的范围内优先受偿。湖北省高级人民法院于2018年4月8日作出(2018)鄂民终46号民事判决,维持了(2017)鄂01民初25号民事判决。

又查明,太和医院诉和泽置业公司、合作银通公司、招行武钢支行抵押权纠纷一案,十堰市中级人民法院作出(2017)鄂03民初8号民事判决,判决驳回太和医院的诉讼请求。

本案在一审审理期间,一审法院组织原告、被告先后于2018年10月30日、11月1日到涉案抵押物现场查勘。建筑物整体可见在太和医院实际生产活动范围内,科技楼东楼使用该院内部马路出行,系该楼唯一通行道路,该楼地下车库与3#、5#楼地下室-1至_4层车库连接为整体,仅有一个位于原告单位院内的进出口。

一审法院认为,一、被告主体是否适格。根据《不动产登记暂行条例》第六条第二款“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作”的规定,十堰市人民政府确定市国土局自2016年3月起为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款“行政机关被撤销或者职权变更的,继续行使其职权的行政机关是被告”的规定,市国土局为本案适格被告。

二、本案应否共同诉讼。太和医院在起诉之初针对被告做出的土地抵押登记和十堰市房地产管理局做出的房屋抵押登记四个具体行政行为提起了诉讼,因十堰市房地产管理局的不动产登记行政职能现由被告行使,行政行为性质相同,均系不动产登记,作出行政行为的事实和理由相同,且产生被诉四个行政行为的基础法律关系、相对人、利害关系人相同,属于同类行政行为。为减少当事人诉累,节约司法资源,经询问当事人意见,一审法院决定合并审理。

三、本案所诉行政行为的效力是否已被民事裁判结果羁束,案件是否应当中止审理。2008年2月15日实施的国家建设部《房屋登记办法》第二条规定“本办法所称房屋登记,是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”。由此可知我国的不动产登记制度性质具有复合性,一方面不动产登记是不动产物权的公示方式,是当事人之间就不动产物权发生变动的合意表示推动的结果,在登记之前只体现为债权的存在;另一方面,根据上述法律、法规的规定,及现在实施的《不动产登记暂行条例》的规定,我国承担不动产登记职责的机构是国家行政机关,就其履行法定职责及其遵循的程序而言,不动产登记又具有行政行为的特点。即原因行为和登记都是不动产物权变动生效的要件,不仅需要债权的意思表示,还须履行登记的法定方式,以公示作为物权变动的成立或生效要件。不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼应当根据诉讼标的的不同而区分民事或者行政诉讼程序。从产生物权变动生效的民事原因行为、行政行为的相互关联来看,民事原因行为无效必然导致行政登记行为失去基础,但是民事原因行为有效则不必然导致行政登记行为存废。故被告认为被诉行政行为的效力已被民事判决羁束,应当裁定驳回起诉的辩称理由于法无据,不予支持。

《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。”本案太和医院因不动产抵押登记行为,而对作为原因行为的抵押合同和生效要件的行政登记行为的合法性均提出异议。就抵押合同的效力,太和医院已于2017年2月6日向十堰市中院提起民事诉讼,主张民事权利,同时也针对行政行为的合法性向一审法院提起了本次行政诉讼。通过庭审可知其起诉不是仅以“作为房屋登记行为基础的抵押民事法律关系无效或者应当撤销为由”成立诉讼,更针对被告履行不动产登记法定职责及其遵循的程序合法性提出质疑。因不动产登记制度的复合性,民事诉讼针对基础民事法律关系的裁判结果不能理解为对行政登记行为合法性的审查有当然的完全的羁束力。故被告认为应当根据上述司法解释中止本案的审理的辩称理由不符合该司法解释的针对方向,不予支持。

四、被诉行政行为是否合法。不动产登记的复合性导致登记行政行为的启动必须依据当事人之间就不动产物权发生变动的合意表示的申请,由申请人决定申请登记以及登记的内容为何。《房屋登记办法》第七条规定办理房屋登记,依照下列程序进行:一、申请;二、受理;三、审核;四、记载于登记簿;五、发证。《房屋登记办法》第十一条第一款规定:申请房屋登记,申请人应当向房屋登记机构提出申请,并提交申请资料。第十七条规定“申请人提交的申请登记资料齐全且符合法定形式的,应当予以受理,并出具书面受理凭据;申请人提交的申请登记资料不齐全或者不符合法定形式的,应当不予受理,并告知申请人需要补正的内容”。上述法规从程序上规定了登记机构的登记职能依据申请人的申请事项及提供的资料启动,进而履行职责。

本案中被告提交十堰房建茅箭区字第××号登记行为的证据显示申请人和泽置业公司、招行武钢支行签订基础民事合同《房地产抵押合同》、《委托贷款抵押合同》、《委托贷款借款合同》均于2015年11月11日,而登记机关《十堰市房屋现场勘察表》及勘察现场照片载明勘察时间为2015年11月9日,此时申请人双方关于设立他项权的民事合意尚未形成,被告因何启动现场勘查行为的原因不明,依据什么确定勘查对象及范围的内容不明。同时房屋登记机关内部审核批准办理抵押登记的时间为2015年11月24日,而证据显示房屋登记机关收到申请人提供的申请资料时间则晚于审核后于2015年11月26日,对申请人是否是真实意思的表示,房屋是否是共有房屋,提交资料是否真实、有效等情况的调查、询问完成于2015年11月26日。据此,登记机关依据什么资料进行审核,如何审核而决定,不明。上述时间流程违反了《房屋登记办法》第七条、第十七条的规定,程序违法,导致被诉房屋登记行为作出审核决定时事实不清,证据不足。

五、合理性审查问题。判断某一行政行为是否具有合理性,必须考虑行政机关主、客观两个方面的因素或者条件,主观方面是否具有违反法律规定的目的的情况存在,客观方面是否具有很不合理,违背一般人的理智,显失公正、平等适用原则等情形。国家建设部、国土资源部在《中华人民共和国物权法》颁布之后先后通过了《房屋登记办法》、《土地登记办法》,以《物权法》为立法依据之一,将立法目的明确为“规范房屋、土地的登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益”。上述两部部门规章在《不动产登记暂行条例》实施以前,对行使不动产登记职责的相关行政机关如何执行法律,实施行政登记措施做出了具体的应用解释和行为规制。《房屋登记办法》第十一条第一款规定“申请房屋登记,申请人应当向房屋登记机构提出申请,并提交申请资料”。该办法第十八条规定“房屋登记机构应当查验申请登记资料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记资料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。房屋登记机关认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料”。《土地登记办法》第九条规定“申请人申请土地登记,应当根据不同的申请事项提交下列材料:(一)土地登记申请书;(二)申请人身份证明材料;(三)土地权属来源证明;(四)地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;(五)地上附着物权属证明;(六)法律法规规定的完税或者减免税凭证;(七)本办法规定的其他证明材料”。第十三条规定“国土资源行政主管部门受理土地登记申请后,认为必要的,可以就有关申请事项向申请人询问,也可以对申请登记的土地进行实地查看”。上述具体的审查规定即是为了落实《物权法》中对于物权得丧变更的禁止性规定在登记生效要件的实现。其中即包括《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定“下列财产不得抵押:(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;”。

在2016年3月十堰市人民政府确定市国土局为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作之前,我市的不动产登记沿用原有模式:土地使用权的登记由市国土局行使,地上建筑物的登记由十堰市房地产管理局行使。在地、房分离登记的情况下,在建建筑物因其所有权尚未明确公示于众,法律关系不确定因素多,隐含较多风险而独具复杂性,其所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体可能因特殊情况而导致特殊的表现形式。故《房屋登记办法》第六十条第(六)项、第十九条规定明确要求申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交涉案房屋的建设工程规划许可证作为必要材料进行审查,并应当实地查看,即是为了从建筑物的规划内容如建设项目、面积、规划用地性质、建设单位、建设行为的合法性等诸多方面尽可能的明确申请抵押人是否具有建筑物的处分权,使用权、所有权是否存在不明或者争议的情况,以达成该《办法》第八条“办理房屋登记,应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”的规定。同理,市国土局在进行在建工程占用范围内的土地使用权登记时亦收集了涉案房屋的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证作为必要材料进行审查。基于相同的考量,最高人民法院规定如何判断不动产权利人时,在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条明确规定“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。

房屋登记机关在涉案房屋的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证明确载明共同建设单位为“和泽置业公司、太和医院”,建设项目名称“太和医院科技综合楼”,核定指标内容规划用地性质为医院用地、住宅用地兼商业用地,兼《建设工程设计方案核定通知书》载明“科技楼为和泽置业公司与太和医院联合建设”,而申请抵押人仅仅为其中一方建设单位的情况下,基于“规范房屋、土地的登记行为,维护房地产交易安全,保护权利人的合法权益”的工作目的,对申请登记的房屋、土地权属情况进行进一步的了解,如要求和泽置业公司出具共同建设单位关于抵押事项的意见,是符合《房屋登记办法》第十八条规定“房屋登记机构应当查验申请登记资料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记资料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。房屋登记机关认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料”立法目的的,亦符合该《办法》第十三条“共有房屋,应当由共有人共同申请登记”的审核方向。且房屋登记机关在按照该《办法》第十九条规定实地查看时,涉案地下车库已经由原告投入实际使用中,科技楼东楼主体已基本完工,出入通道明显。在此情况下,太和医院坚持科技楼东楼、地下车库不具备独立对外使用的可能是符合生活常识的。登记机关作为十堰市辖区的行政机关,从生活常识上应当推定其了解太和医院在本行政辖区内具有独特性的指征。结合上述规划、施工许可内容,太和医院认为上述证据清楚导向和泽置业公司单独处分涉案房屋极可能引发权属争议的情况,是符合正常思维判断标准的。

登记机关做出被诉行政行为时主观上严重违背行政机关“尽其最善”的工作原则,忽视申请标的“联合建房”的具体情况,把对建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的审核片面的理解为仅是对在建工程施工合法性与否的审核,而忽略在建建筑物的特殊性,放弃对许可内容的直观合理性审查,机械性的以土地使用权取得方式界定地上建筑物的使用性质,以土地使用权人界定相关权利人,导致客观上其审核带有明显任性倾向的不适当、不妥当情形,明显不当。综上,依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(三)项、(六)项的规定,判决撤销原十堰市房地产管理局于2015年11月27日作出的编号为十堰房建茅箭区字第××号在建工程抵押登记。案件受理费计50元由十堰市国土资源局负担。

上诉人十堰市自然资源与规划局上诉称,1、太和医院既非行政行为的相对人,也与该具体行政行为没有法律上利害关系,太和医院不具有行政诉讼原告主体资格,其无权提起撤销在建工程抵押登记之诉。2、上诉人依法作出的在建工程抵押登记合法有效。本案所涉在建工程抵押登记行为系和泽置业公司与招行武钢支行共同申请,履行了合理审慎的审查义务,仔细核查了申请材料的真实性与合法性,进行了相关的问询和现场查勘工作,没有发现法律禁止抵押的情节,在办理抵押登记中,申请人向登记机关提出申请,并对材料的真实性、合法性、有效性负责,即使存在损害他方或者第三方情形,也应由申请人承担。3、一审法院偏离对行政行为合法性审查,而试图解决具体民事问题,土地使用权人、建设方与实际所有人不一致如何解决,抵押车库归谁使用的问题,所有权是否存在不明或者争议的情况,这些不是登记机关因登记须履行的法定职责,且本案登记行为已被民事裁判结果所羁束,一审裁判已突破生效民事裁判结果。请求二审法院撤销一审判决,驳回上诉人太和医院的诉讼请求。

招商武钢支行上诉称,1、市国土局依据双方的共同申请,经审查认为申请人提供的抵押材料完整、齐全后,作出抵押登记行为,是完全合法有效的。2、依据行政诉讼法司法解释的规定,程序轻微违法且对原告依法享有的听证、陈述、申辩等重要程序性权利不产生实质影响的,属于不应撤销行政行为的情形,本案中,一审法院认为办理时限不一致导致违法程序,这种违反属于“轻微程序违法”范畴,一审法院判决撤销属于适用法律错误。3、抵押登记行为属于行政确认,在学理上,只可能进行合法性审查,而无法对其进行合理性审查。

合作银通公司上诉称,1、一审法院没有依法审查原告的诉讼主体资格,适用法律不当。太和医院与和泽置业通过支付对价从而将来应获得相应物权其构成的法律关系为房屋买卖合同关系,并不能对抗已设立的担保物权,抵押权的设立并不影响太和医院行使权利,设立抵押权并不禁止所有权人合理使用,并未侵害太和医院的合法权益,其不具备法律上和事实上的利害关系,不是行政诉讼的适格主体。2、太和医院提起本案的诉讼已超过起诉期限,一审法院没有依职权审查,且适用法律不当,应当直接裁定驳回起诉。诉争抵押登记行为早在2015年就已依法在十堰房管局官网上进行了公告,此时就应当推定太和医院应当知道涉案建筑物被抵押的法律事实。而且早在2016年5月,因和泽置业公司债务危机,太和医院领导专门登门与上诉人协商,并于2017年1月19日向十堰市中级法院提起民事诉讼,要求确认抵押无效,其在起诉中也对诉争抵押物已办理抵押登记的事实是明知的,且在起诉前向人民法院申请诉前财产保全,十堰市中级法院于2017年1月6日查封了诉争抵押物所在地块(证号十堰国用(2013)第0806002-1B),查封文号(2016)鄂03执保24-1号。其依法应当在知道抵押事实之日起一年内提起行政诉讼,但其在2018年2月28日提起本案的诉讼,已经超过起诉期限。3、被诉抵押登记行为合法有效,一审判决以诉争抵押登记行为违反法律程序为由予以撤销,没有事实和法律依据。《房屋登记办法》第七条对房屋登记程序并没有作出强制性规定,其只是规定办理房屋登记一般依照下列程序进行,并非规定“应当”按照下列程序进行,一审法院将不具法律强制效力的办事步骤,偷换为行政机关应当遵循的法定程序,显然属于适用法律不当。一审判决还认为勘验时间、批准时间、询问时间不尽一致是申请办理时的客观实际情况,但并未违法。办理在建工程抵押本身是非常复杂的,和泽置业在申请过程中,并不可能一次性完美无缺的提交全部材料,而是分阶段、分步骤,在登记部门的指导下,不断补正、完善后才能符合登记部门的办理要求。因此,在实际办理过程中不可能遵循收件-受理-询问-勘察这样完美的理论顺序,根据相对人提交资料的齐全完备程度以及登记部门的审查进度,体现为收件-询问-勘察-受理的顺序反而更符合实际。即使一审法院认为办理时限不一致导致“违反程序”,但从性质上看也属于“轻微程序违法”范畴,判决撤销属于适用法律不当。4、一审判决对诉争抵押登记行为进行合理性审查有误。在办理抵押登记过程中,登记机关进行现场勘验时还是在建工程,不可能发现完工后的出入通道。一审法院以2018年的现场状况去倒推2015年的现场状况,进而认为登记机关勘验现场失察,属于基本事实不清。抵押登记行为属于行政确认,只要申请材料齐全,并且申请材料反映的建筑物与现场状况一致,登记部门就应当办理抵押登记,不具有合理性评价的可能。5、抵押登记行为属于行政确认,不具备合理性评价的可能,只要申请人提交了符合登记条件的材料,行政机关就应当进行抵押登记,行政机关并没有自由裁量的余地,抵押登记行为属于行政确认,该行为在法律上并没有为行政相对人创设新的法律义务,因此,对行政确认在学理上,只可能对其进行合法性评价,而无法对其合理性评价。6、因抵押人善意取得,一审法院不应撤销抵押登记行为。本案中,招行武钢支行与和泽置业签订抵押贷款合同时,进行了相应的审查,且不存在重大过失,招行武钢支行已向和泽置业公司按约定发放贷款1.4亿元,依据贷款合同完成了支付抵押权对价的义务,抵押合同已经被生效的武汉中院(2017)鄂01民初25号民事判决所认定为合法有效。以上事实足以认定本案中抵押权人是善意的,一审法院撤销抵押权人善意取得的抵押权,违反了《房屋登记办法》第八十一条规定,属于适用法律不当。综上所述,请求二审法院撤销一审判决,驳回太和医院的起诉或者诉讼请求。

太和医院辩称,1、太和医院诉讼主体适格,符合提起诉讼的身份条件。根据《建设工程规划许可证》及后附的2014-JG-134号红线图中可以看出,“太和医院科技综合楼”(以下简称“科技楼”)的共同建设单位是和泽置业公司与太和医院,红线图中的建筑物由数个封闭的类椭圆形建筑物组成,建筑物最外部轮廓封闭无中断,并特别标注7、8楼为连廊。2015年6月和泽置业公司将科技楼整体地下室及“道和天下”3#、5#楼地下室-1至-4层车库交太和医院正式挂牌使用,市国土局提交的市房管局当时的现场勘查照片已经能够清晰的看到地下停车场整齐的照明灯光和紧密连为一体的建筑物。因此,和泽置业公司的抵押行为,必然会影响同为建设单位的太和医院的利益,市国土资源局、十堰市房地产管理局(下称“市房管局”)所作出的登记行为,当然与太和医院有利害关系。科技楼地下室与“道和天下”3#、5#楼地下室-1至-4层完全贯通,科技楼是一个整体,共同建设本身就说明了太和医院的诉讼主体符合法定条件。2、本案显然未超过诉讼期限的规定。在本案的行政诉讼起诉之前,最先涉及对《委托贷款委托合同》《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》效力问题进行审查的案件为(2017)鄂01民初25号民事案件,该案为确认合作银通公司是否享有优先权而将合同效力问题作为争议焦点予以审查,而(2017)鄂01民初25号民事案件的起诉时间为2016年12月20日,2017年1月19日,太和医院向十堰市中级人民法院提起(2017)鄂03民初8号民事案件诉讼,要求确认《委托贷款抵押合同》无效,并要求招行武钢支行、合作银通公司于文书生效后10日内注销抵押登记。(2017)鄂01民初25号民事案件与(2017)鄂03民初8号民事案件均需审理《委托贷款抵押合同》效力问题,(2017)鄂01民初25号民事案件二审于2018年4月8日作出(2018)鄂民终46号民事判决。本案的起诉时间为2018年2月27日,根据前述《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内,且该案在(2018)鄂民终46号民事判决作出前已经受理,至(2018)鄂民终46号民事判决作出后才开庭审理,有关司法诉讼程序的情况均在原审判决书中载明并进行了评判,故从法条的本意来看,本案并未超过诉讼期间。3、被诉抵押登记程序不合法。现有证据已经说明了其没有按照《房屋登记办法》按程序受理登记业务,显然不符合最低限度的程序正义要求。有关登记行为的程序问题,原审判决中已经说明的非常详细了。本案中登记机关的程序问题,使得审核的作用和价值根本没有体现出来,登记机关依据什么资料审核,如何审核而决定,不明。显然不属于程序轻微瑕疵。登记机关按照收件-询问-勘查-受理这种与制度设计相反的操作,行政机关不根据申请如此主动的介入到民事活动中来一方面印证了是不是存在其他的不正当原因的猜想,另一方面也表现出公权力对制度和程序的藐视。市国土局以提高办事效率为由的说法,可以收到申请前先行审查,那按照《房屋登记办法》第十七条的规定,如果审查有问题,不能办理登记,如何回复申请人?甚至于说,因为申请人没有递交申请,登记部门完全可以不回复,这样做也不违法,想怎么来,就怎么来,那还要《房屋登记办法》干什么呢?4、行政行为合理性的问题,实际上贯穿登记行为始终,“合理审慎”的审查要求在登记机关具体工作中出现各种流于形式的状况,“审慎”职责根本未尽到,其合理性当然存在严重瑕疵。登记机关收取的《建设工程规划许可证》中建设单位为太和医院与和泽置业公司在显著位置写明,项目名称有“太和医院科技综合楼”的明显提示,后附红线图中设计说明表明了“医疗办公用房”等等内容,均出现在递交的材料中,但凡审查过,确认一下抵押申请人有无权利申请设立抵押登记,也已能引起登记机关的注意,和泽置业公司存在着不能完全处分建筑物的可能性高度存在,向规划中的另一个建设方了解相关情况,这种基于审慎义务所采取的了解抵押物详情的方式在本案中是有实际价值的,对登记机关而言也不是一个过分的要求,可惜却没有做出。由此不难看出,登记机关完全没有看过申请材料内容,就仅是流于形式看看是不是有这些登记需要的材料,至于能不能抵押,可不可以抵押,没有根据文字或资料内容所反映出的信息,做最基本的形式上的审慎处理和判断。5、抵押权人当然不构成善意取得,因为和泽置业公司与合作银通公司间存在恶意损害太和医院的事实。好处费、《委托书》查明的情况以及抵押登记办理过程中已经有明显的证据证明贷款用途异常但仍然继续办理抵押登记、财务印章发生变化仍然继续付款,这些行为互相印证,足以说明合作银通公司为了能够放出贷款,赚取利息及高额的好处费,与和泽置业公司互相串通,以期在形式上符合贷款条件,恶意损害了太和医院的利益,其显然不符合善意取得的条件。

一审第三人和泽置业公司述称,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,上诉人的上诉理由均不能成立,请求驳回上诉,维持原判。

上诉人合作银通公司在二审庭审时提交了下列证据:

证据1、十堰中院于2016年12月27日制作(2016)鄂03财保17号保全裁定、(2016)鄂03执保24号协助执行通知书和(2016)鄂03执保24-1号协助执行通知书。

证据2、民事起诉状。2017年1月19日,太和医院向十堰市中院提出民事诉讼,请求确认诉争抵押行为无效。

以上证据拟证明2016年12月29日,十堰中院已应太和医院申请,依法查封了诉争抵押物,从常识可知,太和医院当时就理应知悉诉争抵押登记行为的存在,其提起诉讼超过了起诉期限。

太和医院对合作银通公司提交的证据真实性无异议,但认为不能证明其目的。和泽置业公司和十堰市自然资源与规划局对合作银通公司提交的证据均无异议。本院认为,合作银通公司提交的证据虽然真实,但不能由该证据就当然的推断出太和医院提起本案的行政诉讼超过起诉期限。对合作银通公司的证据不能达到其证明目的。

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致,本院予以确认。

本案在审理过程中,因十堰市机构改革实施,不再保留市国土资源局重新组建十堰市自然资源与规划局,故本案依法将上诉人市国土资源局变更为十堰市自然资源与规划局。

本案的审理对象为2015年11月27日,十堰市房地产管理局对和泽置业公司位于茅箭区二堰街办人民南路46A号2幢[(-4)-(-1)]-1,(1-17)-1的在建工程办理的十堰房建茅箭区字第××号在建工程抵押登记。

本院认为,本案的争议焦点为:1、太和医院是否具备本案行政诉讼的原告主体资格;2、太和医院提起本案的诉讼是否超过法定起诉期限;3、被诉抵押登记行为是否合法。

关于争议焦点1,太和医院是否具备本案行政诉讼的原告主体资格?

本院认为,本案所涉及的抵押建筑物系太和医院科技综合楼的一部分,太和医院综合楼项目用地包括太和医院划拨用地和和泽置业公司出让用地,因太和医院自己的土地面积过小无法达到建设科研综合楼的目的,太和医院便与相邻土地使用权人和泽置业公司合作,共同建设,定向开发。双方于2012年12月21日签订《关于购买科技综合楼意向协议书》,约定太和医院以单价5300元/㎡购买由和泽置业公司定向开发的属于和泽置业公司土地范围内的全部建筑(包括地下四层及地上部分建筑面积约36000㎡),太和医院以此取得整栋太和医院科技综合楼(包括地上和地下)的所有权。该栋太和医院科技综合楼的施工图纸和设计方案完全按照太和医院认可的医疗办公用房的标准进行设计和施工。原十堰市规划局和原十堰市住房和城乡建设委员会分别向共同建设单位太和医院和和泽置业公司办理和颁发了工程名称为“太和医院科技综合楼”的《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》,其中《建设工程规划许可证》及其红线图载明“正负零以上一至顶层为医疗办公用房”,在办理被诉抵押登记前,太和医院已经支付了购买属于和泽置业公司土地范围上建筑物的大部分对价,和泽置业公司已经将太和医院科技综合楼地下四层交付太和医院作为太和医院地下停车场使用。太和医院作为太和医院科技综合楼的建设单位之一,是该项目立项、规划、施工、验收的启动者、参与者和推动者,也是该项目的最终使用者,该项目的部分建筑物在太和医院不知情的情况下被抵押登记,设立抵押权,影响了太和医院在先取得的合法财产权益,太和医院虽然不是被诉抵押登记的行政相对人,但与被诉抵押登记行为之间有直接的利害关系,系行政行为利害关系人,太和医院具有提起本案行政诉讼的原告主体资格。三上诉人称太和医院不具有本案行政诉讼原告主体资格的上诉理由,不能成立,本院不予采纳。

关于争议焦点2,太和医院提起本案的诉讼是否超过法定起诉期限?

本院认为,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条和第六十五条的规定,公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出的行政行为内容的,其起诉期限从知道或者应当知道该行政行为内容之日起计算,但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。所谓知道或者应当知道行政行为的内容系指知道行政行为的主体和设定的权利、义务,具体到抵押登记行为,除了知道抵押登记证号外,更应当知道抵押人和抵押权人及抵押物的坐落、抵押部位、抵押面积、抵押期限等内容。太和医院于2017年1月19日以和泽置业公司、合作银通公司、招商武钢支行为被告,向本院提起民事诉讼,要求确认被告和泽置业公司与被告招行武钢支行(委托人合作银通公司)于2015年11月11日签订的《委托贷款抵押合同》(201525001103-1、2015251103-02、2015251103-03号抵押清单中的房产及占用土地即土地权证号:08060002-1B)无效,该案于2017年2月6日立案,后因合作银通公司在提交答辩状期间,对管辖权提出异议,本院于2017年5月16日暂停审限,并作出(2017)鄂03民初8-1号裁定驳回被告合作银通公司对该案管辖权提出的异议,湖北省高级人民法院于2017年10月11日作出(2017)鄂民辖终128号民事裁定,驳回被告合作银通公司上诉,维持原裁定。在该案诉讼过程中,太和医院的委托律师才从不动产登记中心调取抵押登记材料,才知道被诉抵押登记的具体内容,且根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由,对房屋登记行为提起行政诉讼的,人民法院应当告知当事人先行解决民事争议,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内;已经受理的,裁定中止诉讼。”的规定,民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内。故,太和医院于2018年2月27日提起本案的行政诉讼,并未超过法定起诉期限。三上诉人称在太和医院提起本案诉讼超过起诉期限的上诉理由均不能成立,本院不予采纳。

关于争议焦点3,被诉抵押登记行为是否合法?

本院认为,被诉在建工程抵押登记行为的合法性问题,涉及到以下几个方面:

一是被诉在建工程抵押物系在建太和医院科技综合楼的一部分,能否将部分建筑物作为抵押物进行登记。因太和医院科技综合楼从最开始的规划设计及施工建设均系一个整体项目,整栋建筑不管在外观物理结构上还是在使用功能上均无法拆分,即和泽置业公司国有土地上的建筑部分和太和医院划拨国有用地上的建筑部分系一个不可分割的整体,中间并没有固定界限进行物理上或者使用功能上的区分。根据《房屋登记办法》第十条的规定,房屋应当按照基本单元进行登记,房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号(幢号、室号)的房屋或者特定空间。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。太和医院科技综合楼作为医疗办公用房,并非住房,应当以该房屋的幢、层、套、间等有固定界限作为基本单元进行登记。抵押权人招商武钢支行与抵押人和泽置业公司共同申请设立房地产抵押登记申请书载明:设立房地产抵押的范围幢号:2幢,房号:[(-4)-(-1)]-1,(1-17)-1,结构:钢混,抵押部位:全部,设计用途:空白,建筑面积:30890.3㎡,占地面积:空白。抵押人招商武钢支行与抵押人和泽置业公司双方签订的《房地产抵押合同》约定的房地产抵押的范围载明:抵押物名称“道和天下”二期科技综合楼项目在建工程,抵押物明细:1、科技综合楼,建筑面积21685.6㎡;车库,建筑面积9204.7㎡。用于抵押的建筑物只是整栋建筑物的一部分,并非有固定界限进行特定和独立使用价值可称为作为基本单元的幢、层、套、间。房屋登记机关将不具有基本单元的建筑物部分作为基本单元进行抵押登记,违反了《房屋登记办法》第十条的规定。根据《房屋登记办法》第二十二条的规定,有下列情形之一的,房屋登记机构应当不予登记:…(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的。抵押人招商武钢支行与抵押人和泽置业公司共同申请抵押登记的房屋,因属于整幢科技综合楼的一部分,该部分建筑面积虽然能够确定,但不具有固定界限而不能特定,其必须与未抵押部分建筑面积共同使用才具有独立的利用价值,故房屋登记机关不能特定或者不具有独立使用价值的房屋进行抵押登记,违反了《房屋登记办法》第二十二条的规定。

二是关于申请材料是否齐全,是否符合法定形式问题。所谓申请材料符合法定形式是指申请材料符合法定时限、记载事项符合法定要求、文书格式符合规范。根据《房屋登记办法》第六十条的规定,申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)抵押合同;(四)主债权合同;(五)建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书;(六)建设工程规划许可证;(七)其他必要材料。《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定,以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容:(一)《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号;(二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额;(三)已投入在建工程的工程款;(四)施工进度及工程竣工日期;(五)已完成的工作量和工程量。该管理办法第三十四条第二款规定,以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。本案中,双方申请的登记材料虽然齐全,但提交的抵押合同中均未按照《城市房地产抵押管理办法》第二十八条规定的应当记载的五项事项进行记载,对在建工程抵押的,登记机关也未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款的规定,在抵押合同上作记载。房屋登记机关应当对申请人提交的材料是否符合法定形式进行审查,对不符合法定形式材料的告知申请人补正,使之符合法定形式,但房屋登记机关未严格审查,将不符合法定形式的房屋抵押合同作为登记材料,导致登记材料不符合法定形式要件要求。

三是登记机关是否尽到了合理审慎的审查义务。房屋登记机关在履行房屋登记职责时在履行形式审查的义务的同时,还需尽到必要的注意义务。就在建工程抵押登记而言,因在建工程无法通过公示公信的方式对外宣示其权属,其所有权和在建工程占用范围内的土地使用权权利主体可能因特殊情况而导致特殊的表现形式。故《房屋登记办法》第六十条第(六)项、第十九条规定明确要求申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交涉案房屋的建设工程规划许可证作为必要材料进行审查,并应当实地查看,即是为了从建筑物的规划内容如建设项目、面积、规划用地性质、建设单位、建设行为的合法性等诸多方面尽可能的明确申请抵押人是否具有建筑物的处分权,使用权、所有权是否存在不明或者争议的情况。故在建工程规划许可证和施工许可证上记载的建设单位是确定在建工程权属的重要依据。不动产登记机关在审核在建工程抵押登记时,应该审查申请人与依法提交的材料记载的主体是否一致,申请抵押登记的内容与有关材料证明的事实是否一致。本案中,和泽置业公司提供的国有土地使用权证与在建工程规划许可证、施工许可证记载的权利主体不一致,在建工程规划许可证和施工许可证上明确记载建设单位为太和医院和和泽置业公司,建设规模为42117.4平方米,特别是规划许可证红线图中明确载明:项目名称为“太和医院科技综合楼”,正负零以上一至顶楼层为医疗办公用房,建筑面积为28275.1平方米。对这种建设单位主体与土地使用权权利主体出现不一致可能导致“房地不一致”的情形出现,且在不动产登记机关在现场实地调查时,能够查看到太和医院科技综合楼的地下四层已经作为太和医院的车库投入运营。作为登记机关应当尽到必要的注意义务,审慎的行使登记职责,认识到如对该在建工程进行抵押登记有可能影响到太和医院一方的正当合法权益。不动产登记机关应当全面了解申请人和泽置业公司对该在建工程进行抵押是否征得另一建设单位太和医院的意见,在另一建设单位太和医院未出具是否同意抵押的意见之前,作为不动产登记机关不能仅凭和泽置业公司一方的单独申请就认为其对抵押物有处分权而为其办理抵押登记。抵押权人与抵押人共同申请抵押设定房地产抵押的范围为2幢(太和医院科技综合楼)[(-4)-(-1)]-1,(1-17)-1,抵押部位为全部,其申请范围明确为地下四层和地上正负零以上至17层顶层,不动产抵押登记机关在对抵押物进行现场勘查时,《十堰市房屋现场勘查表》载明,须复核项目:和泽置业公司申请办理在建工程抵押登记,依据抵押部位明细表,到现场勘查2号楼实际建造状况;现场实地查看情况:勘查结果为2号(科技楼)地下四层、地上十层已完工;房屋登记机关的复核人员签署的意见系要求按照规划许可面积功能及实际建造工程办理在建工程抵押。但房屋登记机关在最后抵押登记时,却只抵押登记了规划许可及实际建造工程的其中一部分,将不可分割的整栋楼人为的进行物理分割,导致规划许可建筑面积及实际建造工程面积与抵押登记面积不一致。综上,房屋登记机关在审查涉案在建工程抵押登记时,对出现申请人与依法提交的材料记载的主体不一致和申请抵押登记的内容与有关材料证明的事实不一致的情形未认真审核,未尽到合理审慎审查义务,违反了《房屋登记办法》第二十条第(一)项、第(三)项规定。

四是关于办理抵押登记程序是否合法问题。所谓登记程序,就是登记机关办理登记业务需要遵循的步骤、顺序、时限、方式等。程序合法公正才能保证实体结果的合法公正,行政程序具有其独立的作用和价值,只有严格按照程序办事,能够保证登记事项的实体公正。《房屋登记办法》第七条规定了办理房屋登记,一般依照下列程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证。房屋登记行为作为依申请的行政行为,当事人的申请是登记行为的起点和源头,房屋登记机关基于申请人的申请而启动登记程序,受理登记申请后,才能启动对申请人的申请材料进行审核和勘验调查程序。本案中,房屋登记机关在受理申请人的抵押登记申请前,就对抵押物进行了现场勘验,违反了抵押登记应当遵循的步骤和顺序的程序性要求。这种违反先受理后调查核实程序的后果,极易导致申请事项和先行调查核实的事项出现不一致,引发登记错误。本案中,房屋登记机关先行对抵押物进行现场勘查,针对的是整栋科技综合楼,勘查结果是整栋科技综合楼地下四层和地上17层已完工,但申请人申请抵押时抵押物却只是整栋科技综合楼的一部分(即和泽置业公司用地范围内的地上和地下建筑物),如果按照正常的受理后再现场勘查,在现场勘查时就应当发现申请抵押的抵押物(包括地上建筑和地下车库)只是整栋科技综合楼的一部分,其与未申请抵押部分(包括地上建筑和地下车库)系不可分割的一个整体,在物理上和使用功能上无法分割,申请抵押部分与未申请抵押部分之间没有固定界限,抵押物部分面积不是一个完整独立幢、层、套、间,不具有抵押物的登记形态。出现这种后果与房屋登记机关不严格遵守法律规定的办理抵押登记的步骤和顺序有必然的因果关系。房屋登记机关在审查申请登记材料时,对申请材料中建设项目工程规划许可证和施工许可证中载明的建设单位为太和医院和和泽置业公司,按照《城市房地产抵押管理办法》第十一条的规定,以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押。太和医院作为这栋科技综合楼不可分割的土地使用权人之一,也是房屋建设单位之一,房屋抵押登记机关在对这栋科技综合楼进行抵押登记时,应当考虑到太和医院一方的利益,征求其是否同意将房屋进行抵押。本案中房屋登记机关的行为也违背了行政机关在作出对行政相对人或者利害关系人不利的决定时,应当听取行政相对人或者利害关系人的陈述和申辩的正当法律程序原则。故,被诉抵押登记行为也违反了法定程序,依法应当予以撤销。

五是关于撤销抵押登记是否与生效的民事判决相抵触的问题。武汉市中院人民法院作出的生效(2017)鄂01民初25号民事判决虽然确认了《委托贷款借款合同》、《委托贷款抵押合同》合法有效,但不动产抵押登记是基于借款合同与抵押合同发生的后续行政登记行为,是不动产登记机关对平等主体之间的民事法律关系进行记载和确认,以达到对外公示公信效果,是登记机关依据法定职责实施的行政行为。登记机关的抵押登记行为,在行政机关与行政相对人之间形成行政法律关系。在生效的(2017)鄂01民初25号民事判决中,人民法院对抵押登记行为的抵押登记证明,只能作为一方提供的证据进行审查,人民法院认为该证据来源合法、证据真实和证据形式符合法律规定,对该证据予以采信,并作为裁判的依据。但因在民事诉讼中不能对抵押登记行为的合法性进行审查,在民事诉讼中采信该抵押登记证据不一定当然得出该登记行为合法,该抵押登记行为的合法与否,应当通过行政诉讼予以解决。不动产抵押登记行为并非民事主体之间创设权利来源,抵押权来源于民事主体之间设立的借款合同与抵押合同,不动产抵押登记行为的合法与否,与不动产抵押合同的合法有效无必然的因果关系。不动产抵押登记违法被撤销,并不意味着作为权利来源的基础民事法律关系也违法或者无效。不动产抵押合同的合法有效,也不意味着作为不动产抵押登记机关作出的抵押登记行为一定合法有效。但如果作为权利来源和基础的民事法律关系被撤销或者认定无效,则作为登记行为的基础和权利来源丧失,权利人可以基于该项新的事实向有权机关申请撤销或者注销不动产抵押登记行为,但未经法定程序撤销或者注销前,因行政行为具有确定力、拘束力、公定力和执行力,该不动产抵押登记行为仍应视为有效。本案中,对被诉抵押登记行为进行合法性审查,与生效的民事判决并不冲突,生效民事判决的作出并不能阻却当事人依法提起行政诉讼要求确定抵押登记行为合法性的权利。

六是关于一审裁判选择方式是否适当的问题。招行武钢支行上诉称其是善意抵押权人,即使抵押登记违法也不能撤销该抵押登记行为而应当适用确定违法但保留抵押登记的效力的裁判方式。招行武钢支行作为抵押权人,也是本案被诉抵押登记行为的申请人,即行政相对人。不动产抵押权善意取得制度是指,不动产未作登记或不动产登记记载的权利人与真实的不动产所有人不符,对不动产没有处分权的人将不动产设置抵押权,债权人若不知或不应知悉存有权利瑕疵或登记有异议抗辩的,债权人仍取得抵押权的制度。根据物权法第一百零六条之规定,结合不动产抵押权自身性质,不动产抵押权善意取得的构成要件应当包括:1.登记错误;2.合法、有偿的交易行为;3.第三人已办理登记;4.第三人善意且无过失;5.无异议登记存在;6.主合同合法有效。所谓登记错误是指不动产权利登记记载的权利与真实权属不一致,发生登记错误。登记错误为不动产物权发生善意取得创造了可能,使得不动产物权变动过程中需要善意取得制度来协调实际所有人与第三人之间的利益关系。当不动产受让人或抵押权人因信赖国家机关的登记而受让该不动产或在该不动产上设定抵押时,不得因出让人或抵押人通过欺诈非法手段骗取了登记而否认其处分行为的效力,否则将损害登记的公信力,破坏不动产市场的交易秩序。本案中,涉案建筑为在建工程,并未办理任何登记手续,不存在登记错误的条件,即不存在真实权利人和不动产登记记载权利人不一致的情形,因该在建工程不存在登记行为且抵押人也不是无权处分权人而不符合不动产善意取得的构成条件。不动产善意取得主要是为了保护案外第三人的合法权益,维护市场交易秩序和交易安全。本案不动产抵押登记中,招行武钢支行是不动产抵押登记法律关系中行政相对人(申请人),不是案外第三人,故上诉人上诉称即使抵押登记违法,其属于善意抵押权人也不应当撤销的理由,因不符合善意取得的条件,本院不予采纳。招行武钢支行作为专业从事信贷业务的金融机构,对贷款人提供抵押物的现状、性质、权属和用途也应当全面审核,只要其尽到合理的注意义务,是能够发现共同申请材料中抵押的在建工程规划许可和施工许可的建设单位与贷款人主体不一致的情形,其也未尽到金融机构的注意义务,存在重大过失。故此,一审法院选择撤销抵押登记的判决并无不当。

综上所述,被诉抵押登记行为违反了法定程序,对抵押物及抵押登记材料未尽到合理审慎审查义务,该抵押登记行为依据不足,依法应予撤销。上诉人十堰市自然资源与规划局作为原房屋登记机关的职权承继单位,应当对原房屋登记机关的违法登记行为承担相应的法律后果。三上诉人的上诉请求和理由,均不能成立,本院不予支持。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,程序合法,裁判结果正确,本院依法予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

案件受理费用50元,由十堰市自然资源和规划局负担。

本判决为终审判决。

审判长  谭丹平

审判员  宋志彪

审判员  井家坤

二〇一九年四月三日

法官助理  何 越

书记员  陶 峰

 

 

 



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