不动产统一登记只是回归常识-袁裕来律师-财新网

不动产统一登记是回归常识

　　财新网报道，11月20日，李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。这是一个回归常识的举措。当然，我们很多改革措施都是回归常识。

　　土地和房屋的分开登记完全背离了常识。房屋是什么？房屋不过是行使土地所有权或者使用权的产物。土地上有房屋等建筑物只是建设用地存在的一种常态，登记机关在土地权属登记时明确有没有建筑物、有什么样的建筑理所当然。

　　同样，土地上种植了农作物，是农用地存在的一种常态。农用地登记时，明确有没有种植农作物也是理所当然。

　　同理，土地以及土地上建筑物和农作物有没有设定负担，譬如有没有抵押出去有没有承包出去，也是必须在土地登记时明确的内容。

　　把土地和建筑物、农作物分开登记，相当于把人的整体、手、脚等分成多个独立的主体对待是一样的道理。这是政府权力失去制约，极端膨胀的产物，一个权力无端异化多个权力，以给社会制造麻烦的方式，满足公权力的寻租。

　　权力的膨胀，远远不止停留在登记环节。譬如，国土资源管理部门和城乡规划主管部门是分设的，这同样是很扯蛋的事。土地有没有规划、规划如何，这是土地的内在要素，如何能够分割呢？

　　土地和地上物关系的混乱和颠倒，还体现在《国有土地上房屋征收与补偿条例》。政府征收的是房屋吗？政府征收的自然是土地使用权，只是土地上有房屋存在，因此不得不拆迁房屋而已。

　　如今所谓的征收房屋，实际上是对房屋所有权和土地使用权的强制收购。本质上针对的是土地使用权，房屋是行使土地使用权的结果。或者说，只是征收的土地上已经建造了房屋而已。

　　补偿和评估的主要对象应该是土地使用权，房屋只是附加的内容。这一点不拨乱反正，征收制度就不可能理顺关系。

中国不动产统一登记获重大突破

　　2013年11月21日 18:03 来源于财新网

　　不动产由不同部门登记的旧体制终结；中国将以国土部为主，整合住建部、农业部等不动产登记职能，建立统一的不动产登记机构，对土地制度改革、推进反腐败等具有积极影响

　　【财新网】（记者周天常红晓）数十年来，土地和房屋由不同部门登记发证的时代即将终结。中国将以国土资源部为主，整合各类土地、房产、草原、林地等，建立独立的不动产登记机构，实现各类不动产的统一登记和信息公开查询。

　　11月20日，李克强主持召开国务院常务会议，决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。在中央层面，由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责；各地也必须把不动产登记职责统一到一个部门。

　　专家指出，这是中国不动产登记制度的重大突破。实现不动产的统一登记，是市场经济的题中应有之义，对建设现代市场体系，保护公民合法财产权，提高政府治理效率，方便企业和个人查询，意义重大。

　　不动产统一登记，是否意味着房地产税将加速推进？中国社科院农村所研究员王小映对财新记者表示，这有利于房地产税制建设，确实为房地产保有环节的征税创造了条件。但是，这种市场经济的基础设施建设，并不意味着一定会对房地产市场产生影响，不宜过度解读。

　　首次实现“房地合一”登记

　　目前，由于土地归国土部门发证，房屋由住建部门发证，结果很多人房产权证书只记载房屋产权信息，但缺乏房屋下占用土地的产权信息。不动产统一登记后，住房产权证将与相应的国有土地使用权证书合并，实现了“房地合一”登记。

　　同时，此前由农业部门负责管理和颁发的农地承包经营权、草原承包经营权、林业部门负责的林地承包经营权、海洋部门管理的海域使用权等，也将与各类土地使用权一样，由一个部门统一登记，并建立电子信息管理系统，方便公众和企业查询。

　　记者从接近国土资源部的知情人士处获悉，不动产统一登记归口国土资源部后，相关方面将会同中央编办研究增加编制，新设独立的不动产登记管理局，而此前住建部负责的房屋所有权登记、农业部负责的承包地和草地登记的相关机构和人员将有望逐渐整合进入该机构。

　　此次国务院常务会议决定，实行不动产统一登记，目标是把“分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担，理顺部门职责关系，减少办证环节，减轻群众负担”。具体而言，此次会议的决策要点有三：

　　一是由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。

　　二是建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。

　　三是推动建立不动产登记信息依法公开查询系统，保证不动产交易安全，保护群众合法权益。会议要求，各有关部门要加强对各地职责整合工作的指导，加快清理相关规章制度。

　　王小映认为，不动产统一登记有利于完善地籍管理，保护土地、房屋等不动产交易安全。同时，统一管理也为土地流转提供了前提条件。这就为十八届三中全会《决定》“宅基地、承包地的抵押融资”等改革提供了制度基础设施。

　　房地产信息公开查询更便捷

　　据国土资源部有关人士介绍，实行不动产统一登记后，今后对土地、房产、林地、草地、海域等，将统一登记颁发“不动产登记证书”。如果是农地，就在证书内页注明其不动产的类别。如：国有土地使用权、房屋所有权、宅基地使用权，集体林地使用权等。

　　王小映对财新记者表示，不动产统一登记是国际惯例，国务院此次决策是重大的进步。此前，中国“不动产分割登记的制度，源于计划经济时期，仅仅出于部门管理的方便，并没从保护产权上考虑。”

　　据他介绍，此前国土部门管建设用地和集体土地所有权，建设部门管房屋所有权，农业部门则管承包地，林业部门管林地，很多水面还归养殖监管部门管，处于“九龙治水”状态。但是，因为土地是全覆盖的，不动产统一登记终结了部门分割，好处很多。

　　王小映指出，现在由国土资源主导不动产登记比较好。长期以来，房地产管理部门和土地管理部门在争这个统一登记的权限。但是，循着“房地合一，房随地走”的思路，应将统一登记权限赋予土地管理部门，毕竟，所有的不动产都要落实到土地上。

　　他指出，不动产统一登记并非一般的登记，首先是个确权的过程。登记是对产权的确认，相当于给土地颁发了身份证，具有法律效力。这与住房部门主导的住房信息联网不同，后者只是为了掌握住房一般情况，不涉及确权，也不具法律意义。

　　中国土地学会地籍分会副主任、中国人民大学教授谭峻指出，目前，土地统一登记，基本上难度不大，难点主要是土地和房产的统一登记。这涉及土地、房产部门相关职能的整合，还存在土地分类标准不统一、信息系统不一致等问题，预期可能需耗费一两年的时间。

　　不动产登记会不会对反腐有一定效用？王小映认为，不动产统一登记或有助于反腐败。按国际惯例，党政官员有公示财产、接受监督的义务，未来应允许公众查询其不动产情况。不动产统一登记有助于公众监督。

　　不动产统一登记后，一般公众可基于房产交易等需求，依法“以房查人”（通过房产查产权人），但是，不能“以人查房”（查询某人名下的所有房产）。这样，一方面将满足交易方查询的需求，另一方面，还能保护产权人的隐私。■

责任编辑：常红晓 | 版面编辑：李丽莎

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